令和8年1月6日　提出 西宮 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -46 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　浅阪　将生   TEL.

鑑定評価額 73,300,000 円  １㎡当たりの価格 464,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市甲子園二番町１１１番１外 ｢甲子園二番町９－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 中心とする住宅地域 北西22m県道 水道、ガス、下水 甲子園口 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　２ ２ｍ県道 交通 施設 甲子園口駅南西方 950m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅を中心とする幹線道路沿いの住宅地域であり、今後も現状のまま維持するものと思料する。住 宅需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移するものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    464,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線と阪神本線沿線の間に存する住宅地域である。需要の中心は西宮市内の居住者であるが、 外部からの移転需要も認められる。従来から住宅需要が認められるエリアである。対象標準地と同規模の土地で７，０ ００万円中盤程度が取引の中心価格帯である。また、新築戸建住宅の総額価格帯は、地積・形状・立地性等により異な るが、概ね１億１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場は成熟しておらず、投資額に見合う賃料収入は見込めないため、収益還元法は不適用とした。周辺は自用の戸 建住宅が中心であるため、取引価格の水準を指標に意思決定がなされるものと思料する。したがって、比準価格をもっ て鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡にも留意している。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    440,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 464,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    442,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅金利は上昇傾向にあるが、住宅需要に悪 影響を与えるほどではない。ただし、資源高 、円安等が不動産に与える影響には今後も注 視が必要である。 区画が整然としたエリアで、従来から住宅需 要は根強く、地価は上昇で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％