令和8年1月9日　提出 西宮 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -45 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎   TEL.

鑑定評価額 483,000,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市二見町７番１ ｢二見町１３－３１｣ ②地積 　(㎡) 1,028   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 共同住宅 ＲＣ6 中小規模一般住宅、 共同住宅が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 甲子園口 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 甲子園口駅北西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。好立地 にあるマンション用地への需要は旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    485,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              441,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市のほか阪神間の住宅地域である。需要者はマンション分譲事業者が中心である。利便性と住環境が 優れた好立地にある面大地は分譲マンション用地等として事業者の旺盛な需要がある一方、供給は少なく、事業者間の 競合もあって価格は上昇傾向にある。取引が少ないうえ取引価額も地積等により様々であり、中心となる価格帯は見出 せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地（分譲マンション用地）の取引では取引価格水準や需給動向のほか需要者の投資採算性が反映される。開発法に よる価格はマンション分譲を想定して試算し需要者の投資採算性を反映しているが、試算過程で想定要素を含み規範性 の面で比準価格よりやや劣る。したがって、比準価格を標準とし開発法による価格を比較考量して鑑定評価額を上記の 通り決定した。なお、下記指定基準地からの検討については昨年７月１日以降の地価動向等を勘案し妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    440,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西宮（県） -21             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    453,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、雇用・所得環 境も緩やかに改善している。西宮市の人口は 微減、世帯数は増加、高齢化率は上昇傾向に ある。 好立地の分譲マンション用地で、事業者の需 要が旺盛な一方、マンション適地の供給が少 なく、事業者間の競合もあって地価は上昇で 推移。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％ +3.8 ％