鑑定評価書

令和8年1月6日　提出
西宮 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -11

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　松本　年弘

TEL.

鑑定評価額

583,000,000 円

１㎡当たりの価格

465,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市結善町５番１｢結善町１－１４｣				②地積　(㎡)	1,254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	2:1	共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅に戸建住宅等が介在する住宅地域	西5.7m市道、北側道	水道、ガス、下水	夙川 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．７ｍ市道

交通

施設

夙川駅北東方

680m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅に戸建住宅等が介在する住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと思われる。居住環境及び利
便性は良好でマンション用地としての需要は多く、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 453,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西宮市及びその周辺市の住宅地域を中心として、阪神間の居住環境及び利便性の良好な住宅地域全域にわ
たる。需要者はマンション用地を求める開発業者で、資金力のある有名企業が中心となる。居住環境及び利便性は良好
で、マンション用地の需要は多く、地価は上昇傾向である。開発素地の取引価格は個別的要因により様々であるため、
需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地はマンション用地のため開発法を適用しているが、開発法は開発計画や収支計画等に想定的要素を多く含む
ため相対的に規範性が劣る。また、需要者は投資採算性のみならず代替競争不動産との比較を通して取引価格を決定す
るため、実際の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を関
連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 440,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[101.0]

[100.0]
100

465,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    435,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮の人口は微減傾向にある。利便性及び環
境が良好な地域の住宅地需要は強く、利便性
の劣る郊外の地域は需要が弱い。

地域要因に特段の変動はない。居住環境及び
利便性が良好な住宅地域であって、マンショ
ン用地の需要も旺盛で地価は上昇傾向である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８２０８国 -28	尼崎市		建付地	（　）	不整形	北7.2m市道、東5m、角地		２中専 (80,200)
b	０７２０８国 -13	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、西6m、角地		１中専 (60,200)
c	１８２０８国 -16	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m市道、東6m、角地		１中専 (70,200)
d	１６２０７Ｙ -37	西宮市		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
e	０６２０７Ｙ -52	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,126	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	262,002	100 [ 56.8]	461,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	461,000
b	(　 ) 333,116	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	342,110	100 [ 71.5]	478,476		478,000
c	(　 ) 413,108	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	415,943	100 [ 88.2]	471,591		472,000
d	(　 ) 566,273	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	593,454	100 [ 126.5]	469,134		469,000
e	(　 ) 570,401	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	594,358	100 [ 127.0]	467,998		468,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -42.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 470,000 円／㎡]

西宮 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,515,348,000	947,201,230	12	900,000	2,000.00	355,000	2,500.00
⑧開発法による価格	568,146,770 円　　　　（　 453,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,254 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,254.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
600.00 ㎡	2,500.00 ㎡	2,250.00 ㎡	250.00 ㎡	2,000.00 ㎡	ＲＣ・4F 1B ( 25 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.8 ％）	（ 199.4 ％）	（ 179.4 ％）	（ 19.9 ％）	（ 80.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	46.7 ｍ 25.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.7 ｍ 30.0 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

900,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 900,000 円／㎡　　×　　 2,000.00 ㎡　　＝　　　　 1,800,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,800,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 355,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 369,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 369,200 円／㎡　　×　　　 2,500.00 ㎡　　＝　　　　 923,000,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,800,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 180,000,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,103,000,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	19 ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	126,000,000 円	( 7 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 114,647,400 円
	販売総額(2期)	54,000,000 円	( 3 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 46,866,600 円
	販売総額(3期)	1,620,000,000 円	( 90 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,353,834,000 円
収入合計		－	－	－	－	1,515,348,000 円
支出	建築工事費(1期)	92,300,000 円	( 10 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 86,392,800 円
	建築工事費(2期)	92,300,000 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 81,639,350 円
	建築工事費(3期)	738,400,000 円	( 80 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 617,080,880 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	90,000,000 円	( 50 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 84,240,000 円
	販売管理費(2期)	54,000,000 円	( 30 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 47,763,000 円
	販売管理費(3期)	36,000,000 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 30,085,200 円
支出合計		－	－	－	－	947,201,230 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,515,348,000 円　　－　　　　　　 947,201,230 円　　＝　　　　　 568,146,770 円 453,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

西宮 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西宮市結善町５番１	1412000096763-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
西宮 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -11

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　澤田　良一

TEL.

鑑定評価額

583,000,000 円

１㎡当たりの価格

465,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市結善町５番１｢結善町１－１４｣				②地積　(㎡)	1,254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	2:1	共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅に戸建住宅等が介在する住宅地域	西5.7m市道、北側道	水道、ガス、下水	夙川 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．７ｍ市道

交通

施設

夙川駅北東方

680m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中層マンションが多い住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から近く利便
性が高い地域での需要は堅調で、地価は上昇傾向を示すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 469,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 450,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪神間の最寄り駅からの接近性に優る住宅地域。需要者の中心は阪神間のマンションデベロッパー及び不
動産業者である。最寄り駅から近く利便性の高い地域で、マンション用地の供給は逼迫していることもあり、需要は堅
調である。同規模の土地取引は少なく、希少性等も相俟って中心となる価格帯は一概には言えない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

阪神間においては、最寄り駅から徒歩圏にある大中規模地はマンション用地としての需要が高く、想定される需要者で
あるデベロッパーは代替競争関係にある大中規模地の取引価格等の水準を比較検討の上、投資採算性をも重視するため
開発法を適用した。開発法は想定要素を多分に含むため相対的に規範性が劣ることから、比準価格を重視し、開発法に
よる価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 440,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[101.0]

[100.0]
100

465,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市においては、人口は微減傾向にあり、
個人消費は物価上昇の影響を受けつつも緩や
かに回復しており、所得環境等も改善が見ら
れる。

最寄り駅から近い地域に存するため需要は堅
調で、大中規模地の供給も少ないこともあり
、地価は強含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６２０７Ｙ -52	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
b	０７２０８国 -13	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、西6m、角地		１中専 (60,200)
c	１６２０７Ｙ -37	西宮市		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
d	１８２０８国 -16	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m市道、東6m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 570,401	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	594,358	100 [ 128.0]	464,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	464,000
b	(　 ) 333,116	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	342,110	100 [ 74.5]	459,208		459,000
c	(　 ) 566,273	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	593,454	100 [ 124.5]	476,670		477,000
d	(　 ) 413,108	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	415,943	100 [ 87.3]	476,452		476,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 469,000 円／㎡]

西宮 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲マンション用地と判定されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,523,766,600	959,159,650	12	905,000	2,000.00	360,000	2,500.00
⑧開発法による価格	564,606,950 円　　　　（　 450,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,254 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,254.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
600.00 ㎡	2,500.00 ㎡	2,250.00 ㎡	250.00 ㎡	2,000.00 ㎡	ＲＣ・4F 1B ( 25 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.8 ％）	（ 199.4 ％）	（ 179.4 ％）	（ 19.9 ％）	（ 80.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	46.7 ｍ 25.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.7 ｍ 30.0 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

905,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 905,000 円／㎡　　×　　 2,000.00 ㎡　　＝　　　　 1,810,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,810,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 374,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 374,400 円／㎡　　×　　　 2,500.00 ㎡　　＝　　　　 936,000,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,810,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 181,000,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,117,000,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	19 ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	126,700,000 円	( 7 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 115,284,330 円
	販売総額(2期)	54,300,000 円	( 3 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 47,126,970 円
	販売総額(3期)	1,629,000,000 円	( 90 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,361,355,300 円
収入合計		－	－	－	－	1,523,766,600 円
支出	建築工事費(1期)	93,600,000 円	( 10 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 87,609,600 円
	建築工事費(2期)	93,600,000 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 82,789,200 円
	建築工事費(3期)	748,800,000 円	( 80 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 625,772,160 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	90,500,000 円	( 50 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 84,708,000 円
	販売管理費(2期)	54,300,000 円	( 30 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 48,028,350 円
	販売管理費(3期)	36,200,000 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 30,252,340 円
支出合計		－	－	－	－	959,159,650 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,523,766,600 円　　－　　　　　　 959,159,650 円　　＝　　　　　 564,606,950 円 450,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

西宮 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	西宮市結善町５番１	1412000096763-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考