令和8年1月16日　提出 明石 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明石 -5 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　濵本　佳子   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 明石市大久保町ゆりのき通２丁目１５番１ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い区画整理済の住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 大久保 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 大久保駅南西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、今後においても現状どおりで推移すると予測する。駅、商業施設に 近く、当面は堅調な需要を維持し、地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、明石市の住宅地域の圏域である。需要者は明石市の居住者を中 心とし、近隣市町からの転入者も多い。土地区画整理事業により整備された住宅地域で、学校、ショッピングセンター 等の施設が充実し利便性に優ることから、需要は好調に推移している。市場の中心価格帯は同規模の土地で２，０００ 万円～２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が中心となる。賃貸住宅も見られるが、標準地の画地規模が 小さく、賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の高い事例を収 集し得たためその信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって上 記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [101.0] 100 [ 56.2] [102.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善の下、物価上昇等の懸 念はあるが、子育て支援政策の影響等により 明石市の住宅地価は概ね安定的に推移してい る。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％