別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
尼崎 9-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 9-7 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.
鑑定評価額 3,970,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市東海岸町２１番１０外
 ②地積
　(㎡)		 23,382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:2		 倉庫

Ｓ6		 大規模物流施設が建
ち並ぶ臨海部の工業
地域		 北西20m道路 水道、ガス 阪神尼崎

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模物流施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道路 交通

施設		 阪神尼崎駅南西方

3.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模物流施設が建ち並ぶ臨海部の工業地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で
推移していくと予測される。堅調な物流需要を背景に、地価は上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 大規模物流施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪神間臨海部を中心に内陸部を含む工業地域で広域に及ぶ。需要者は、全国展開する物流業者、倉庫開発
素地の取得を企図する不動産会社等が中心となる。画地規模が纏まり、立地利便性の良い土地には旺盛な物流需要が集
中しており、工業地価全般を押し上げる要因となっている。取引価格は、立地条件など個別の取引毎にばらつきがあり
、中心価格帯を正確に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性が高いと判断される工業地事例を採用し求められており、市場性を反映した実証的な価格である。
一方、収益価格は、対象地上に最有効使用と判断される建物を建築し、賃貸に供することを想定しており、収益性を反
映した価格である。本件では、現実の不動産取引を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、想定要素を多く含
む収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.9]		 [100.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は緩やかに回復している。一方、国
内外の政策金利、物価上昇の継続が個人消費
に及ぼす影響など、景気の下押しリスクに注
視が必要である。

地域要因に特段の変動は見られない。物流用
地への需要は堅調であり、地価は上昇傾向で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 9-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
国
-7		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18.5m市
道、中間画地
準工

(60,200)
b ＮＭ３０８
Ｙ
-14		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東27m道路、
北東8.7m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
c ＡＨ３０８
Ｙ
-54		 神戸市東灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
南15m、
二方路
準工

(80,300)
d ＨＤ３０８
Ｙ
-37		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西12m、
二方路
工業

(70,200)
e ０２２０７
Ｙ
-37		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南14.3m市道、
北2m、二方路
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,004  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
210,488 		 100
[ 108.9]
193,286 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
193,000 
b (　           ) 
240,087  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
260,366 		 100
[ 147.2]
176,879 
177,000 
c (　           ) 
151,417  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
168,722 		 100
[ 102.6]
164,446 
164,000 
d (　           ) 
171,799  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
207,769 		 100
[ 121.3]
171,285 
171,000 
e (　           ) 
111,854  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,861 		 100
[  70.1]
161,000 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



尼崎 9-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

590,278,331 
135,358,730 
454,919,601 
362,700,000 
92,219,601 		 （　0.9794）
90,319,877 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,376,838,868 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 9-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 11,597.25 Ｓ6 42,579.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   23,382 ㎡    109.0 m x  205.0 m  前面道路：道路     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造６階建倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 6		 倉庫
42,579.50 
100.0 
42,579.50 
1,210 
51,521,195 		 6.0  309,127,170 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
42,579.50 
100.0 
42,579.50 

51,521,195 		 309,127,170 
0 
⑨年額支払賃料     51,521,195 円　×　12ヶ月　＝　     618,254,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  42,579.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       618,254,340 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    30,912,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 587,341,623 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       309,127,170 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,936,708 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     590,278,331 円　　　　（　        25,245 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 9-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,600,000 円  　　　　  6,200,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,547,630 円  　　　      618,254,340　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   33,111,100 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　   52,700,000 円  　　　　  6,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,200,000 円  　　　　  6,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,200,000 円  　　　　  6,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     135,358,730 円　（　　　　　　         5,789 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9794    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  42,579.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 55 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 362,700,000 円  
（　　　　　        15,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 590,278,331 円      
②総費用 135,358,730 円      
③純収益　①－② 454,919,601 円      
④建物等に帰属する純収益 362,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 92,219,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 90,319,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,376,838,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 9-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市東海岸町２１番１０
 1402001217328-0000
2 　尼崎市東海岸町２７番２
 1402001215589-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
尼崎 9-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 9-7 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.
鑑定評価額 3,970,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市東海岸町２１番１０外
 ②地積
　(㎡)		 23,382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:2		 倉庫

Ｓ6		 大規模物流施設が建
ち並ぶ臨海部の工業
地域		 北西20m道路 水道、ガス 阪神尼崎

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模物流施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道路　　 交通

施設		 阪神尼崎駅南西方

3.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模物流施設が建ち並ぶ臨海部の工業地域に存し、投資対象としての賃貸用物流施設の立地が多く認められる
。最寄ＩＣに近く、物流施設用地への需要が旺盛であるため、地価は強い上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 大規模物流施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市臨海部を中心に広域的な阪神間における工業地域である。需要者の中心は、消費地への接近性な
どを重視する地場及び全国規模の製造業者等のほか、物流業者等の参入が認められる。「尼崎東海岸」ＩＣ至近にあっ
て、大阪や神戸等の消費地へのアクセスにも良好であり、旺盛な物流用地需要を背景に、地価は強い上昇傾向にある。
市場における取引価格はバラツキが認められ、中心となる価格帯を見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大規模物流施設が建ち並ぶ臨海部の工業地域に存し、投資対象としての賃貸用物流施設の立地が多く認められ、かかる
倉庫用地の需要は堅調である。したがって、市場参加者は現実の不動産の取引市場動向を反映した取引価格を指標とし
て意思決定するため、実証的な比準価格を中心としつつ、想定要素が含まれるものの投資対象としての賃貸需要を反映
した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.9]		 [100.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利の上昇等に伴う金利の先高観のほか
、円安、物価上昇による実体経済、とりわけ
不動産市況への影響には注視を要する。


尼崎市臨海部の最寄ＩＣに近い大規模物流施
設が集積する工業地域に存し、旺盛な物流需
要を背景に地価は強い上昇傾向で推移する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 9-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３２０８
国
-6		 尼崎市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ０３２０８
国
-29		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c １２２０８
国
-7		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18.5m市
道、中間画地
準工

(60,200)
d ０６２０８
国
-10		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    125,645) 
251,290  		 100
[ 150.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
174,228 		 100
[ 113.2]
153,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
144,144  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,630 		 100
[  84.6]
178,050 
178,000 
c (　           ) 
202,004  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
210,488 		 100
[ 108.9]
193,286 
193,000 
d (　           ) 
160,214  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
169,186 		 100
[ 103.5]
163,465 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地買収

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



尼崎 9-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

609,791,664 
138,401,875 
471,389,789 
373,230,000 
98,159,789 		 （　0.9794）
96,137,697 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,529,939,395 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 9-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
物流倉庫 11,597.25 Ｓ6 42,579.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   23,382 ㎡    109.0 m x  205.0 m  前面道路：道路     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流倉庫の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 6		 倉庫
42,579.50 
100.0 
42,579.50 
1,250 
53,224,375 		 6.0  319,346,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
42,579.50 
100.0 
42,579.50 

53,224,375 		 319,346,250 
0 
⑨年額支払賃料     53,224,375 円　×　12ヶ月　＝　     638,692,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  42,579.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       638,692,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    31,934,625 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 606,757,875 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       319,346,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,033,789 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     609,791,664 円　　　　（　        26,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 9-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,140,000 円  　　　　  6,380,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 19,160,775 円  　　　      638,692,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   33,111,100 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　   54,230,000 円  　　　　  6,380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,380,000 円  　　　　  6,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,380,000 円  　　　　  6,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     138,401,875 円　（　　　　　　         5,919 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9794    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　  42,579.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 55 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 373,230,000 円  
（　　　　　        15,962 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 609,791,664 円      
②総費用 138,401,875 円      
③純収益　①－② 471,389,789 円      
④建物等に帰属する純収益 373,230,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 98,159,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 96,137,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,112 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,529,939,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 9-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市東海岸町２１番１０
 1402001217328-0000
2 　尼崎市東海岸町２７番２
 1402001215589-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考