令和8年1月15日　提出 尼崎 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-4 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 4,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南塚口町４丁目３７番外 ｢南塚口町４－２－３７｣ ②地積 　(㎡) 25,984   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場、営業所 等が建ち並ぶ内陸型 工業地域 東20m県道、三方路 水道、ガス、下水 塚口 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 大中規模工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 230.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 塚口駅南西方 650m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動は見られず、中規模工場、営業所等が建ち並ぶ内陸型工業地域として当面は現状を維持するもの と見込まれる。駅接近性や街路状況等が良好な立地条件は希少であり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間を主に周辺市町を含む県南東部の工業地域一帯。主な需要者は相当程度の規模の製造業者や物流 業者等が中心で、一部の選好性の高い地域においては投資法人等も見受けられる。昨今の緩やかな景気回復の動きに伴 い、雇用の確保が容易な駅近で内陸型の工業地としての需要は堅調に推移してきている。取引される価格帯については 取引自体が少なく、特殊な事情が介在する事例も多いこと等から、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は内陸型工業地域に存する自社工場等の敷地であるため、対象標準地と類似する大中規模工場の賃貸市場は 未成熟であり、賃料水準の把握が困難であること等から収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺における 事業用地については、自己使用目的の取引が中心であると考えられること等から、市場の特性を反映した実証的で規範 性の高い比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [112.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.5] [104.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあり、設備投資も 緩やかに持ち直しており、市内工業地は立地 条件に優る流通業務用地を中心に不動産市況 は強含みである。 中規模工場、営業所等が建ち並ぶ内陸型工業 地域で、地域要因に特段の変動は見られない が、立地条件は良好であり、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.6 ％  ％