令和8年1月6日　提出 尼崎 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠   TEL.

鑑定評価額 540,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市大浜町２丁目５０番外 ②地積 　(㎡) 3,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ区画整然とした 工業地域 北16m市道 水道、ガス、下水 武庫川 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 武庫川駅南東方 2.4km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ臨海部の工業地域。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移するものと 予測する。継続的な物流施設需要等より需要は強含みで、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市を中心として阪神間に存する主に臨海部の工業地域である。需要者の中心は、関西圏あるいはよ り広域的に事業展開する製造事業者や物流業者等である。工業地の需要は、物流施設用地の旺盛な需要が継続している こともあり、ＩＣ至近に位置する対象地においても需要は強含みである。また工業用地の全般的な供給不足もあって、 地価は強めの上昇傾向にある。需要の中心価格帯は規模や画地条件等により様々で、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のあ る価格である。一方、対象地域は中小規模工場が建ち並ぶ臨海部の工業地域にあって、自用目的での取引が中心となり 、賃貸物件は例外的であり賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を標準 とし、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実質賃金は低下傾向だが個人消費は堅調。工 業地需要は持続的な物流需要の牽引や需給関 係における相対的供給不足もあり依然強含み 。 地域要因に特段変動はない。尼崎市の臨海工 業地域で尼崎末広ＩＣに近接し、継続的な物 流施設需要もあり地域の需要は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.4 ％  ％