別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月7日　提出
尼崎 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 5-13 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.
鑑定評価額 3,740,000,000 円  １㎡当たりの価格 940,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市潮江１丁目８１４番外
｢潮江１－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 3,975  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

2.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 高層店舗・事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 北27m市道 水道、ガス、下水 尼崎

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 尼崎駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅前に高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測す
る。駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    990,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね尼崎市及び阪神間の主要駅周辺に位置する商業地域。需要者の中心は全国的知名度を有する大手企業
、機関投資家等であり、主要駅近接の立地条件にあるため、投資用不動産等としての選好性が高く、需要は強含み。駅
前商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯
は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅周辺には賃貸用事務所・店舗の投資用物件等が見られるが、賃貸規模及び契約の個別性等から、類似性の高い賃貸事
例の収集が困難であり、収益価格は相対的信頼性が劣る。想定される需要者は代替不動産の価格を念頭に意思決定を行
う傾向にあるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、指定基準地価格からの変動率をも勘案し、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    855,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　尼崎（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    878,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尼崎市内の商業地価格は、大きな変動要因は
見あたらず、収益物件に一定の需要が認めら
れ、地価は堅調に推移している。


駅前の好立地であるため需要は根強く、高度
利用も十全になされ、地価は上昇傾向にある
。


個別的要因に特段の変化は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％ +7.1 ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９２０８
国
-28		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＴＳ３０８
国
-10		 神戸市灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.6m市道
、中間画地
近商

(100,400)
c ＴＴ３０８
Ｙ
-51		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5.8m市道
、中間画地
商業

(100,348)
d ＭＡ３０８
国
-28		 神戸市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e ＫＴ３０８
Ｙ
-27		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東23m市道、
北東4m、
北西3m、
三方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
684,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
692,304 		 100
[  69.6]
994,690 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
995,000 
b (　           ) 
815,561  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
856,339 		 100
[  87.3]
980,915 
981,000 
c (　           ) 
1,337,763  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,440,771 		 100
[ 146.3]
984,806 
985,000 
d (　           ) 
1,093,659  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,131,219 		 100
[ 112.4]
1,006,423 
1,010,000 
e (　           ) 
1,766,495  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
1,776,219 		 100
[ 181.8]
977,018 
977,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    990,000 円／㎡]  



尼崎 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

809,610,360 
193,433,938 
616,176,422 
495,264,000 
120,912,422 		 （　0.9364）
113,222,392 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,979,536,632 円　　　　（　    750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,417.70 ＳＲＣ10 24,145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   3,975 ㎡    102.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗及び自走式駐車場、３・４階は事務所及び自走式駐車場、５～１０階は事務所 ⑦有効率　  68.8 ％
の理由		 類似建物の有効率等を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・駐車場
2,885.00 
50.0 
1,442.50 
4,291 
6,189,768 		 4.0  24,759,072 
4.0  24,759,072 

 2～ 2		 店舗・駐車場
2,860.00 
52.0 
1,487.20 
2,740 
4,074,928 		 4.0  16,299,712 
4.0  16,299,712 

 3～ 4		 事務所・駐車場
3,110.00 
55.0 
1,710.00 
3,965 
6,780,150 		 3.0  20,340,450 
3.0  20,340,450 

 5～10		 事務所
2,030.00 
84.2 
1,710.00 
3,965 
6,780,150 		 3.0  20,340,450 
3.0  20,340,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
24,145.00 
68.8 
16,609.70 

64,505,896 		 203,782,384 
203,782,384 
⑨年額支払賃料     64,505,896 円　×　12ヶ月　＝　     774,070,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  16,609.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　 150 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       774,070,752 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    42,303,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 767,767,214 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       203,782,384 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,935,933 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      203,782,384 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      39,880,213 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,000,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        27,000 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     809,610,360 円　　　　（　       203,676 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 40,200,000 円  　　　　  8,040,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 40,503,538 円  　　　      810,070,752　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   28,310,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   68,340,000 円  　　　　  8,040,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,040,000 円  　　　　  8,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,040,000 円  　　　　  8,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     193,433,938 円　（　　　　　　        48,663 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　  24,145.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 495,264,000 円  
（　　　　　       124,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 809,610,360 円      
②総費用 193,433,938 円      
③純収益　①－② 616,176,422 円      
④建物等に帰属する純収益 495,264,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 120,912,422 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 113,222,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,484 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,979,536,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市潮江一丁目８１４番
 1402001180104-0000
2 　尼崎市潮江一丁目１９番１２
 1402001164738-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
尼崎 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 5-13 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.
鑑定評価額 3,740,000,000 円  １㎡当たりの価格 940,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市潮江１丁目８１４番外
｢潮江１－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 3,975  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

2.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 高層店舗・事務所ビ
ルが建ち並ぶ商業地
域		 北27m市道 水道、ガス、下水 尼崎

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道　　 交通

施設		 尼崎駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域にあり、今後も現在の商的環境を維持して推移すると予測する。市内
主要駅前にあって利便性と繁華性に優れ、希少性が高く需要は旺盛で、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    979,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    694,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市及び阪神間における駅周辺を中心とした繁華性の高い商業地域である。需要者としては大手企業
、ビル事業者、機関投資家等が中心となる。主要駅前にあって利便性に優れた高容積率の商業地は希少性が高く、マン
ション用地需要にも支えられ、需要は旺盛で、地価は上昇基調にある。取引が少なく、規模や取引事情等により様々で
あり、需要の中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域にあって、需要者は収益性・投資採算性を重視し、近隣地域内において賃貸
物件も多く見受けられるが、規模や契約の個別性等から、類似性の高い賃貸事例の収集が困難であり、収益価格は相対
的信頼性が劣る。よって、広域的に多数の信頼性のある取引事例を収集し得た実証的な比準価格を中心に、収益価格を
関連付け、指定基準地価格との推移を踏まえつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    855,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　尼崎（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    878,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利の上昇等に伴う金利の先高観のほか
、円安、物価上昇による実体経済、とりわけ
不動産市況への影響には注視を要する。


駅前の利便性・繁華性に優れた商業地は希少
性が高く、マンション用地需要にも支えられ
不動産需要は旺盛であり、地価は上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％ +7.1 ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９２０８
国
-28		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b １２２０８
国
-17		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ＴＳ３０８
国
-18		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
d ＴＳ３０８
Ｙ
-41		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東35m市道、
北東3m、
二方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
684,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
692,304 		 100
[  72.5]
954,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
955,000 
b (　           ) 
641,026  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
658,975 		 100
[  63.6]
1,036,124 
1,040,000 
c (　           ) 
1,035,714  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,113,921 		 100
[ 114.8]
970,314 
970,000 
d (　           ) 
1,187,334  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,365,434 		 100
[ 143.5]
951,522 
952,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    979,000 円／㎡]  



尼崎 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

783,060,362 
188,859,573 
594,200,789 
482,328,000 
111,872,789 		 （　0.9364）
104,757,680 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,756,781,053 円　　　　（　    694,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,417.70 ＳＲＣ10 24,145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   3,975 ㎡    102.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＳＲＣ造１０階建で地上１・２階は店舗及び駐車場、３・４階は事務所及び駐車場、５～１０階は事務所を想定。 ⑦有効率　  68.8 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・駐車場
2,885.00 
50.0 
1,442.50 
3,950 
5,697,875 		 4.0  22,791,500 
4.0  22,791,500 

 2～ 2		 店舗・駐車場
2,860.00 
52.0 
1,487.20 
2,650 
3,941,080 		 4.0  15,764,320 
4.0  15,764,320 

 3～ 4		 事務所・駐車場
3,110.00 
55.0 
1,710.00 
3,850 
6,583,500 		 3.0  19,750,500 
3.0  19,750,500 

 5～10		 事務所
2,030.00 
84.2 
1,710.00 
3,850 
6,583,500 		 3.0  19,750,500 
3.0  19,750,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
24,145.00 
68.8 
16,609.70 

62,306,955 		 196,559,820 
196,559,820 
⑨年額支払賃料     62,306,955 円　×　12ヶ月　＝　     747,683,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  16,609.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　 150 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       747,683,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    40,984,173 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 742,699,287 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       196,559,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,867,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      196,559,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      38,466,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,000,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        27,000 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     783,060,362 円　　　　（　       196,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 39,150,000 円  　　　　  7,830,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 39,184,173 円  　　　      783,683,460　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   28,310,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   66,555,000 円  　　　　  7,830,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,830,000 円  　　　　  7,830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,830,000 円  　　　　  7,830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     188,859,573 円　（　　　　　　        47,512 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,830,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　  24,145.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 482,328,000 円  
（　　　　　       121,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 783,060,362 円      
②総費用 188,859,573 円      
③純収益　①－② 594,200,789 円      
④建物等に帰属する純収益 482,328,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 111,872,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 104,757,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,756,781,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     694,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市潮江一丁目８１４番
 1402001180104-0000
2 　尼崎市潮江一丁目１９番１２
 1402001164738-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
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49 　
50 　
備考