鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
尼崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-3

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　山本　考一

TEL.

鑑定評価額

249,000,000 円

１㎡当たりの価格

470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市昭和通４丁目１３１番４外				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ10	中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北33m国道	水道、ガス、下水	阪神尼崎 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

阪神尼崎駅北西方

420m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ、駅近かつ国道沿いの商業地域である。当面、現状のまま推移す
るものと思われる。好立地な商業地に対する需要は堅調で、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 486,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 344,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、尼崎市のほか阪神間の駅周辺の商業地域等である。主な需要者は地元事業者・不動産会社等である。賃
貸需要については地元事業者の事務所、各種店舗、個人の居住者等の需要が見込まれる。駅近かつ幹線沿いという立地
条件であり、近年の景気回復及び収益物件への需要の高まり等の影響を受け、地価は上昇傾向にある。中心となる価格
帯の把握は困難であるが、対象標準地と同程度な規模の土地で２億５０００万円前後と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場の比較的成熟した駅前商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準までは形成されておらず、収益価格はや
や低位に試算された。また、収益価格の試算に当たっては想定項目も多く、流動的な面を有する。したがって、信頼性
・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに分科会での先行議論・広
域的検討等を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

尼崎市の人口は概ね横ばい。コロナ禍はほぼ
収束し、雇用・消費・投資等が回復し、商業
地の地価は上昇傾向となっている。

阪神尼崎駅に近い商業地域で、需要は堅調で
ある。地域要因に特段の変動は認められない
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９２０８国 -15	尼崎市		更地	（　）	不整形	東22m市道、南2.5m、角地		商業 (100,600)
b	１２２０７Ｙ -42	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	０４２０８国 -15	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、中間画地		近商 (90,400)
d	１５２０８国 -1	尼崎市		貸家建付地	（　）	長方形	西18m県道、南4m、角地		準住居 (80,200)
e	１２２０７Ｙ -54	尼崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 477,137	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	533,764	100 [ 105.9]	504,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	504,000
b	(　 ) 368,857	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	380,660	100 [ 80.1]	475,231		475,000
c	(　 ) 363,174	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,258	100 [ 80.3]	458,603		459,000
d	(　 ) 450,640	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	444,515	100 [ 88.2]	503,985		504,000
e	(　 ) 654,880	100 [ 130.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	527,934	100 [ 108.4]	487,024		487,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
e	買進み	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 486,000 円／㎡]

尼崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,758,344	15,131,988	56,626,356	49,246,600	7,379,756	（　0.9382） 6,923,687	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	182,202,289 円　　　　（　 344,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	332.50	ＲＣ10	3,005.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	530 ㎡	22.5 m x 23.8 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：駐車場・駐輪場、２Ｆ：店舗、３Ｆ～１０Ｆ：共同住宅（ファミリータイプ２ＬＤＫ平均面積約６０㎡×３２戸）を想定

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

高層店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	332.50

2～ 2	店舗	332.50	91.0	302.50	4,450	1,346,125	4.0	5,384,500
							4.0	5,384,500
3～10	住宅	292.50	82.1	240.00	2,280	547,200	1.0	547,200
							2.0	1,094,400
～

～

計		3,005.00	74.0	2,222.50		5,723,725		9,762,100
								14,139,700

⑨年額支払賃料	5,723,725 円　×　12ヶ月　＝　 68,684,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,684,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,626,235 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	68,898,465 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,762,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,139,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,767,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,758,344 円　　　　（　 135,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,224,000 円	806,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,900,988 円	72,524,700　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 544,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,851,000 円	806,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	806,000 円	806,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	806,000 円	806,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,131,988 円　（　　　　　　 28,551 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9382

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	806,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 3,005.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,246,600 円（　　　　　 92,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,758,344 円
②総費用	15,131,988 円
③純収益　①－②	56,626,356 円
④建物等に帰属する純収益	49,246,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,379,756 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,923,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,202,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 344,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

尼崎 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	尼崎市昭和通四丁目１３１番４	1402001116044-0000
2	尼崎市昭和通四丁目１３２番１	1402000075018-0000
3	尼崎市昭和通四丁目１３２番２	1402000075019-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
尼崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尼崎 5-3

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　長谷川　一成

TEL.

鑑定評価額

249,000,000 円

１㎡当たりの価格

470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尼崎市昭和通４丁目１３１番４外				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ10	中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北33m国道	水道、ガス、下水	阪神尼崎 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

阪神尼崎駅北西方

420m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に変動は見られず、中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域として当面は現状を維持するもの
と見込まれる。国道沿いの特急停車駅に近い商業地域は希少であり、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 486,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 329,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に尼崎市及びその周辺の路線商業地を中心とする商業地域一帯。主な需要者は概ね圏域内の各種事業
者や不動産業者等の他、一部広域に展開する沿道サービス業者等も想定される。市内を代表する主要な幹線街路沿いで
あるとともに、特急停車駅にも近い希少な立地条件のため、需要は強含みとなっている。取引件数が少なく業種等によ
る個別性が強いことや特殊な事情が介在する事例も多いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主要駅に近い賃貸市場が成熟して収益性が認められる路線商業地域ではあるが、投資対象としての利回り等や土地価格
に見合った賃料水準等が十分には形成されておらず、取引当事者が収益性に基づき意思決定する場面は比較的少ないと
考えられること等から、収益価格はやや低位に試算され、相対的に信頼性が劣るものと判断される。よって、市場の特
性を反映し実証的で規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業収益は改善に足踏みが見られるものの、
景気は緩やかに回復しているため、立地条件
に優る地域を中心に市内商業地の不動産市況
は強含みである。

地域要因に特段変動は見られないが、主要駅
に近い国道沿いの商業地域は希少性が高く、
商業地としての根強い需要が認められ、地価
は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

尼崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４２０８国 -15	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西20m市道、中間画地		近商 (90,400)
b	０４２０７Ｙ -62	尼崎市		建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２２０８国 -20	西宮市		更地	（　）	不整形	北東11m市道、西2.2m、角地		近商 (90,300)
d	１８２０８国 -26	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、北1.3m、角地		近商地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 363,174	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,258	100 [ 75.7]	486,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	486,000
b	(　 ) 353,607	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	362,801	100 [ 76.4]	474,870		475,000
c	(　 ) 283,036	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	354,482	100 [ 70.2]	504,960		505,000
d	(　 ) 412,317	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	405,912	100 [ 81.1]	500,508		501,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 486,000 円／㎡]

尼崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、再調達原価の把握が困難なため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,987,307	15,242,956	56,744,351	49,674,300	7,070,051	（　0.9382） 6,633,122	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	174,555,842 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尼崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	332.50	ＲＣ10	3,005.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	530 ㎡	22.5 m x 23.8 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場・駐輪場、２階：店舗、３～１０階：共同住宅（ファミリー向け・２ＬＤＫ：平均約６０㎡×３２戸・各階４戸）を想定

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	332.50

2～ 2	店舗	332.50	91.0	302.50	4,420	1,337,050	4.0	5,348,200
							4.0	5,348,200
3～10	住宅	292.50	82.1	240.00	2,295	550,800	1.0	550,800
							2.0	1,101,600
～

～

計		3,005.00	74.0	2,222.50		5,743,450		9,754,600
								14,161,000

⑨年額支払賃料	5,743,450 円　×　12ヶ月　＝　 68,921,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,921,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,638,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,123,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,754,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,161,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,771,308 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,987,307 円　　　　（　 135,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尼崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,252,000 円	813,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,910,456 円	72,761,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 544,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,910,500 円	813,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	813,000 円	813,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	813,000 円	813,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,242,956 円　（　　　　　　 28,760 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9382

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	813,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 3,005.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,674,300 円（　　　　　 93,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,987,307 円
②総費用	15,242,956 円
③純収益　①－②	56,744,351 円
④建物等に帰属する純収益	49,674,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,070,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,633,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,555,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

尼崎 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	尼崎市昭和通四丁目１３１番４	1402001116044-0000
2	尼崎市昭和通四丁目１３２番１	1402000075018-0000
3	尼崎市昭和通四丁目１３２番２	1402000075019-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考