令和8年1月14日　提出 尼崎 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -37 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南塚口町１丁目２２１番８ ｢南塚口町１－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかマン ション等が見られる 住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急塚口 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 阪急塚口駅南西方 480m 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。地価については、 当面緩やかな上昇傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    332,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市北部を中心とした阪急電鉄沿線徒歩圏の住宅地域である。需要者は、阪神間の通勤者を主とした 中所得者及び富裕層が中心となる。良好な生活利便性を保持する旧来からの住宅地域と認知されており、住宅需要は堅 調に推移している。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で５，０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、収益物件も見受けられるが、中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的での取引が中心であ る。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに対象標準地は規模が小さく、経済合理的な賃 貸住宅の経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証 的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    284,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 330,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    320,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は緩やかに回復している。一方、国 内外の政策金利、物価上昇の継続が個人消費 に及ぼす影響など、景気の下押しリスクに注 視が必要である。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％