令和8年1月9日　提出 尼崎 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -32 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　良明   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市元浜町２丁目６５番５ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫川 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 武庫川駅南東方 620m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が密集する既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。 一定の需要を維持し、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市南部で、主に阪神本線沿線の住宅地域である。需要者は圏外からの転入者は少なく地元の居住者が 中心で、一次取得者層の住宅購入や中高年層の住み替え等が散見される。類似地域内の需給動向は、工業地域との距離 が比較的近く、新旧の建物が混在するやや雑然とした既成住宅地域であるが、交通利便性は概ね良好なことから一定の 需要が認められる。中心価格帯は、土地で１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的の取引が中心である。また、画地規模等を踏まえると経済合理的な賃貸住宅の 経営が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎 とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏ま えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [ 94.9] [103.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市内の人口は中長期でみると微減傾向で あるが、短期でみるとやや持ち直している。 市内の不動産市場は概ね堅調である。 既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変 動はない。工業地域との距離が比較的近く居 住環境はやや劣るが、交通利便性は概ね良好 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％