令和8年1月15日　提出 尼崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -12 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 58,900,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市南武庫之荘４丁目１０６番 ｢南武庫之荘４－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅南西方 800m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見られず、一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域として当面は現状を維持するものと 見込まれる。最寄駅へ徒歩圏内であり根強い需要にも支えられ、地価は堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急神戸本線及び一部にＪＲ神戸線を含む沿線を中心とする尼崎市北部及びその周辺の概ねＪＲ線以 北の住宅地域であり、主な需要者の属性は概ね圏域内の居住者等が中心で周辺地域からの需要は一部見られる。人気の 高い阪急沿線で最寄駅へは徒歩圏内であるため、住宅地として比較的高い需要が認められ、地価は概ね堅調に推移して いる。近隣地域及びその周辺で取引される中心価格帯は、標準的規模の土地で５，０００万円台後半程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等に賃貸住宅があまり見られず、自用の中規模戸建住宅等が建ち並ぶ整然とした住宅地域で、公法規制等から も賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。近隣地域の周辺においては賃貸物件等も 一部に散見されるが、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反 映した規範性の高い比準価格を採用して、当該地域の地価動向にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    284,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尼崎（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    289,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、米国の通商政策の影響が一部見られ るが、緩やかに回復し、個人消費は持ち直し ており、環境や利便性が優る地域を中心に需 要は堅調である。 地域要因に特段変動は見られないが、最寄駅 へ徒歩圏内であり、選好性が高く利便性が比 較的良好な地域であることから、地価は堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％ +1.4 ％