令和8年1月9日　提出 尼崎 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -9 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市食満２丁目８２番 ｢食満２－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 猪名寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 猪名寺駅南東方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。最寄り駅からやや遠 いが一定の需要があるため、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね尼崎市北東部のＪＲ福知山線及び阪急神戸本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同圏域に地縁 性のある尼崎市の居住者である。最寄り駅から１．２ｋｍに位置するが総額的に買い易いことから地縁者を中心に一定 の需要がある。対象標準地と同規模の土地は１，３００万円程度、小規模な新築建売住宅は３，０００～４，０００万 円が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難であり、収益価格は試算していない 。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一 般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡 を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    221,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [140.8] [101.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、雇用・所得環 境も緩やかに改善している。尼崎市の人口は 概ね横這い、世帯数は増加傾向、高齢化率は 減少している。 最寄り駅まで約１．２ｋｍに位置するが、総 額面での買い易さがあり、需要はやや堅調で 、地価はやや上昇で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％