令和8年1月16日　提出 尼崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.

鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫之荘２丁目１３１番 ｢武庫之荘２－２０－４｣ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 430m 法令 規制 １低専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域に格別の影響を与える要因も見当たらないため当面の間 、現状の住環境を維持していくものと予測し、地価も堅調に上昇していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間の住宅地の中で、主として阪急神戸線及びＪＲ東海道線沿線に広がる住宅地域である。需要者は富 裕者層が中心であり、良好な住環境と利便性が相まって周辺都市からの流入も見られる等需要は根強い。また物件の供 給数が少ないため、稀少性を背景とした高値の取引も散見される。取引の中心となる価格帯は規模によりバラツキが見 られるが、土地のみで総額１億円前後が目安となり、これに需要者の取得意志の高低により価格の上積みも見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅を標準とする地域であり、居住の快適性や利便性、または地域の品等を基に価格が形成され る地域である。そのため、収益性から価格を試算する収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引 は自用目的のものが支配的である。よって、比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    284,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [ 80.6] [103.0] 100 364,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    356,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、 世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸 念も見られ、需給関係を注視する必要がある 。 利便性と住環境に優れた住宅地で選好性が高 く底堅い需要がある一方、物件の供給不足か ら市況は堅調で、地価は強含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％