令和8年1月8日　提出 姫路 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　三浦　一範   TEL.

鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１外 ②地積 　(㎡) 3,692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 鉄鋼関連の中小工場 が多い海に近い工業 地域 南6.5m市道、背面道 水道、下水 西飾磨 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 西飾磨駅南東方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の国道背後に鉄鋼関連等の中小工場が見られる工業地域である。地域要因に格別の変動もないことから、 当面は現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は播磨臨海部の工業地域を包含する圏域で、需要者は同一需給圏内に事業拠点を設けようとする各種事業主 等が中心である。価格水準は買手の企図する利用形態・取引内容・規模等が多岐にわたるため、取引の中心となる価格 帯は見い出し難い。従前から好調な流通関連業のほか、地域に大きな電炉メーカーがあるので、これに関連する鉄鋼関 連業者、円安による業況回復の企業によるニーズが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格・積算価格は後記の理由により試算できなかった。近隣地域および周辺の取引は自己使用目的の取引が支配的 であり、取引価格の水準が指標となり相場を形成して価格決定されることが一般的である。よって、本件では比準価格 を採用することが妥当と判断し、下記代表標準地との検討を踏まえ、近傍類似の公示価格との均衡にも留意して鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [ 86.5] [102.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫県下全般に工場地は不足気味であり、流 通関連を中心に需要は旺盛である。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％