令和8年1月16日　提出 姫路 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-3 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 37,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市網干区興浜字西沖２１１３番７ ②地積 　(㎡) 1,200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 工場、倉庫等が混在 する臨海型の工業地 域 西21m道路 水道、下水 山陽網干 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１ｍ道路 交通 施設 山陽網干駅南西方 3.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫等が混在する臨海型の工業地域として概ね成熟しており、将来も現状を維持するものと予測した。今 後の地価は、上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として兵庫県南西部の工業地域。需要者は同一需給圏内で製造業を営む中小法人や地元に地縁のある個 人事業者が中心である。当地域は工場、倉庫等が混在する臨海型の工業地域で、市街地中心部や高速道路ＩＣ等への接 近条件はやや劣るものの、将来的に播磨臨海地域道路の開通期待もあり、需要は強含みである。工業地で取引が少なく 、また規模も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場が多い工業地域で、用途の特性から賃料水準の把握が困難であるため収益価格の試算は断念した。収益目的 の取引も殆ど無く、自己使用目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市 場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格 を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに改善しているものの、一進一 退の状況にある。姫路市の人口は微減傾向で 推移しているが、不動産取引市場は概ね安定 的である。 工場、倉庫等が混在する臨海型の工業地域と して、地域要因に変動はないものの、地価は 上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％