別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
姫路 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-26 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　塩住　直彦   TEL.
鑑定評価額 39,800,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市豊沢町１２９番
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1.5		 事務所

Ｓ5		 店舗、事務所ビル、
駐車場等が混在する
商業地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 姫路

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 姫路駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 姫路駅徒歩圏の商業地域であり、周辺用途や店舗の集積度等、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で
推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中央部、用途的な類似地域は商業地域。需要者は、市内の中小法人のほか、一部の大規模画地、収
益物件については圏外資本の参入も考えられる。繁華性や集積度に変化は見られないが、駅徒歩圏で希少性があり、需
要は堅調に推移している。用途等が多様な地域であり、需要者の業種業態も様々であることから、取引価格にバラツキ
が見られ、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に収益物件も多いが、大都市に比べ事例資料の収集に限界があり、また各種想定要素も多いため、収益価格は精度
を欠く。取引事例は、類似性が充分でないものも含むが、市街商業地の実際の取引に基づくもので比準価格は市場を反
映する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格からの検討を行い、同一需給圏周辺の
他の標準地との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[125.5]		 [100.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利動向に懸念があるが、土地需要は
、市街や繁華性の高いロードサイド等を中心
に概ね堅調に推移している。


駅徒歩圏の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ地
域であり、地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＣ６０８
国
-43		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m国道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b ＮＡ６０８
国
-34		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m県道、
北14m、南6m、
三方路
準工
特別用途地区
(70,200)
c ＨＴ６０８
国
-9		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ＹＫ６０８
国
-36		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,453  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
207,721 		 100
[  81.2]
255,814 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
266,561  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
256,152 		 100
[  99.6]
257,181 
257,000 
c (　           ) 
221,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
232,583 		 100
[  91.9]
253,083 
253,000 
d (　           ) 
425,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
427,057 		 100
[ 169.3]
252,249 
252,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



姫路 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,680,405 
3,289,878 
10,390,527 
9,452,100 
938,427 		 （　0.9331）
875,646 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     21,357,220 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 125.00 Ｓ5 607.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   480 ％   158 ㎡     10.5 m x   14.9 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分は店舗のフロア貸し、２階は店舗の部分貸し、３～５階は事務所の部分貸し。駐車施設は周辺に確保をすることを想定。 ⑦有効率　  75.8 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
75.2 
94.00 
3,356 
315,464 		 3.0  946,392 
3.0  946,392 

 2～ 2		 店舗
125.00 
75.2 
94.00 
2,400 
225,600 		 3.0  676,800 
3.0  676,800 

 3～ 4		 事務所
125.00 
75.2 
94.00 
2,200 
206,800 		 3.0  620,400 
3.0  620,400 

 5～ 5		 事務所
107.00 
78.5 
84.00 
2,200 
184,800 		 3.0  554,400 
3.0  554,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
607.00 
75.8 
460.00 

1,139,464 		 3,418,392 
3,418,392 
⑨年額支払賃料      1,139,464 円　×　12ヶ月　＝　      13,673,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,673,568 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,093,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,579,683 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,418,392 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,418,392 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,069,273 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,680,405 円　　　　（　        86,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,356 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 683,678 円  　　　       13,673,568　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      327,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,289,878 円　（　　　　　　        20,822 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 231,000 円／㎡　×　     607.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,452,100 円  
（　　　　　        59,823 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,680,405 円      
②総費用 3,289,878 円      
③純収益　①－② 10,390,527 円      
④建物等に帰属する純収益 9,452,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 938,427 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 875,646 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,542 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,357,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市豊沢町１２９番
 1406000578370-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
姫路 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-26 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　禎典   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市豊沢町１２９番
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:1.5		 事務所

Ｓ5		 店舗、事務所ビル、
駐車場等が混在する
商業地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 姫路

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 姫路駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ姫路駅に近接する商業地域として概ね成熟しており、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状のまま推移
するものと予測する。駅接近性を背景に、地価は上昇傾向にて推移している。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、姫路市及び周辺市に存する商業地域で、特に姫路市中央部に存する商業地域との間に強い価格牽連性が
認められる。需要者は圏内で事業を営む法人が中心となる。姫路駅との接近性に優れ、希少性より需要は概ね堅調であ
る。取引価格は規模、需要者の業態等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については、比較的規範性の高いものを収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも、現実の取引市場
を反映した比準価格には説得力を認めることができた。他方、周辺地域では収益物件も見られるが、個別性により賃料
水準を測定し難く適正な純収益の把握が困難であり、収益価格の精度は劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[121.1]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 姫路市内の商業地については、繁華性や交通
量等の立地条件による需要の二極化が続いて
いる。


商業地域として概ね成熟しており、特段の地
域要因の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ６０７
国
-45		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
b ＴＫ６０７
国
-49		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ＫＨ６０８
国
-42		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ＹＫ６０８
国
-36		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,093  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
210,881 		 100
[  80.2]
262,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
263,000 
b (　           ) 
200,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
203,315 		 100
[  75.7]
268,580 
269,000 
c (　           ) 
152,714  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,823 		 100
[  61.7]
257,412 
257,000 
d (　           ) 
425,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
427,057 		 100
[ 164.6]
259,451 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



姫路 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難であるため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,045,124 
3,354,605 
10,690,519 
9,645,000 
1,045,519 		 （　0.9331）
975,574 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     23,794,488 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 125.00 Ｓ5 607.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   480 ％   158 ㎡     10.5 m x   14.9 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し。２階店舗及び３～５階事務所は各フロア２区画。駐車場は敷地外を想定。 ⑦有効率　  75.8 ％
の理由		 階段、ＥＶ、ホール等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
75.2 
94.00 
3,338 
313,772 		 3.0  941,316 
3.0  941,316 

 2～ 2		 店舗
125.00 
75.2 
94.00 
2,637 
247,878 		 3.0  743,634 
3.0  743,634 

 3～ 4		 事務所
125.00 
75.2 
94.00 
2,236 
210,184 		 3.0  630,552 
3.0  630,552 

 5～ 5		 事務所
107.00 
78.5 
84.00 
2,236 
187,824 		 3.0  563,472 
3.0  563,472 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
607.00 
75.8 
460.00 

1,169,842 		 3,509,526 
3,509,526 
⑨年額支払賃料      1,169,842 円　×　12ヶ月　＝　      14,038,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,038,104 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,123,048 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,915,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,509,526 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,288 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,509,526 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,097,780 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,045,124 円　　　　（　        88,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,338 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 701,905 円  　　　       14,038,104　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      327,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上の必要はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,354,605 円　（　　　　　　        21,232 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     607.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,645,000 円  
（　　　　　        61,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,045,124 円      
②総費用 3,354,605 円      
③純収益　①－② 10,690,519 円      
④建物等に帰属する純収益 9,645,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,045,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 975,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,794,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市豊沢町１２９番
 1406000578370-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考