別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
姫路 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-24 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市花影町２丁目５番１
 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 姫路

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 姫路駅北西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、将来も現状を維持するものと予測した。今後
の地価は、上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として姫路市中心部近接の商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある個人事業者や中小法人のほか
、チェ－ン展開型店舗も見られる。当地域は店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、幹線道路沿いに商業施設が集積し
ており繁華性は高く、需要は強含みである。商業地で取引が少なく、また規模も様々で、中心となる価格帯は見出し難
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が多い商業地域であるが、収益物件も見受けられる。商業地で取引は少ないが、自用目的が大半で、収益
目的は少ない。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を
反映した比準価格の方がより説得力が高いと認められる。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代
表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.3]		 [100.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに改善しているものの、一進一
退の状況にある。姫路市の人口は微減傾向で
推移しているが、不動産取引市場は概ね安定
的である。

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
として、地域要因に変動はないものの、地価
は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＨ６０８
国
-42		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ＫＨ６０８
国
-41		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ＫＨ６０８
国
-32		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東10.5m市
道、南西4m、
二方路
商業

(100,400)
d ＮＡ６０８
国
-5		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.3m市道、
東4m、角地
商業

(100,258)
e ＡＨ６０８
国
-42		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,714  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,823 		 100
[  99.7]
159,301 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
134,170  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,537 		 100
[  90.9]
153,506 
154,000 
c (　           ) 
155,757  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
154,535 		 100
[  97.0]
159,314 
159,000 
d (　           ) 
134,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
128,848 		 100
[  77.8]
165,614 
166,000 
e (　           ) 
124,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
130,413 		 100
[  80.2]
162,610 
163,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



姫路 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,074,059 
2,158,516 
7,915,543 
7,441,200 
474,343 		 （　0.9555）
453,235 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     11,330,875 円　　　　（　     79,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.50 Ｓ5 552.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   142 ㎡      7.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～５階住宅平均専有面積約３０㎡（シングルタイプ、各階３戸）の店舗付共同住宅 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 ＥＶ、階段、駐輪場等の共用部分
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.50 
69.6 
76.91 
2,646 
203,504 		 3.0  610,512 
3.0  610,512 

 2～ 5		 住宅
110.50 
82.2 
90.83 
1,799 
163,403 		 1.0  163,403 
2.0  326,806 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
552.50 
79.7 
440.23 

857,116 		 1,264,124 
1,917,736 
⑨年額支払賃料        857,116 円　×　12ヶ月　＝　      10,285,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,285,392 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       822,831 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,462,561 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,264,124 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,630 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,917,736 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         599,868 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,074,059 円　　　　（　        70,944 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,877 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,646 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 411,416 円  　　　       10,285,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      994,500 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,158,516 円　（　　　　　　        15,201 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9555    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     552.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,441,200 円  
（　　　　　        52,403 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,074,059 円      
②総費用 2,158,516 円      
③純収益　①－② 7,915,543 円      
④建物等に帰属する純収益 7,441,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 474,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 453,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,192 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,330,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市花影町二丁目５番１
 1406000605342-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
姫路 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-24 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　土田　剛司   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市花影町２丁目５番１
 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 姫路

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 姫路駅北西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿道の商業地域であるが、近年は利便性や街路条件の優位性から、共同住宅地としての利用が増加しており
、この傾向は継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心部及びその周辺商業地である。主たる需要者は、市内に地縁を有する事業者・法人等である。
近隣地域は、姫路市中心部の影響圏にあり、利便性等を背景として近年は共同住宅地としての利用が増加している。用
途の多様性もあり需要層の幅が考えられる。類似の取引事例は少なく、取引価格にはばらつきがあり、需要の中心価格
帯を見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については、比較的規範性の高いものを収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも、現実の取引市場
を反映した比準価格には説得力を認めることができると考える。他方、周辺地域では収益物件も見受けられるが、個別
性により賃料水準にばらつきがあり、収益価格には流動性が考えられる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準
価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定することとした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.4]		 [100.0]
100		 156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降の経済成長により、事業用不動
産の需要も総じて良好である。



姫路市街地中心部に接近する商業地域である
が、利便性等を背景に共同住宅が増加してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴ６０７
国
-24		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東10.5m県
道、中間画地
１住居

(60,200)
b ＫＨ６０７
国
-42		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.4m市道、
東6m、二方路
商業

(100,400)
c ＴＫ６０７
国
-51		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14m市道、
北4m、角地
近商

(90,300)
d ＨＴ６０８
国
-27		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ＫＨ６０８
国
-41		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,661  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
112,545 		 100
[  69.3]
162,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
176,969  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
176,796 		 100
[ 107.6]
164,309 
164,000 
c (　           ) 
165,753  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
161,769 		 100
[  98.3]
164,567 
165,000 
d (　           ) 
114,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,271 		 100
[  70.5]
163,505 
164,000 
e (　           ) 
134,170  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,537 		 100
[  84.8]
164,548 
165,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



姫路 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,423,994 
2,411,965 
8,012,029 
7,504,800 
507,229 		 （　0.9555）
484,657 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     12,116,425 円　　　　（　     85,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 Ｓ5 552.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   142 ㎡      7.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗事務所のフロア貸し、２～５階は住戸各３戸。駐車場は隣接確保とした。 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 ＥＶ、ホール、階段等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
110.50 
69.6 
76.91 
2,561 
196,967 		 3.0  590,901 
3.0  590,901 

 2～ 5		 住宅
110.50 
82.2 
90.83 
1,900 
172,577 		 1.0  172,577 
2.0  345,154 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
552.50 
79.7 
440.23 

887,275 		 1,281,209 
1,971,517 
⑨年額支払賃料        887,275 円　×　12ヶ月　＝　      10,647,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,647,300 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       851,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,795,516 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,281,209 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,787 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,971,517 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         616,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,423,994 円　　　　（　        73,408 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,785 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,561 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 532,365 円  　　　       10,647,300　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上は要しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,411,965 円　（　　　　　　        16,986 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9555    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     552.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,504,800 円  
（　　　　　        52,851 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,423,994 円      
②総費用 2,411,965 円      
③純収益　①－② 8,012,029 円      
④建物等に帰属する純収益 7,504,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 507,229 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 484,657 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,413 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,116,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市花影町二丁目５番１
 1406000605342-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考