別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
姫路 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)

（その他）
台形
1:2		 銀行

Ｓ2		 銀行、店舗のほか駐
車場も多い駅前の商
業地域		 東18m市道、北側道 水道、ガス、下水 網干

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   140 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗又事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 網干駅南方

100m		 法令

規制		 近商
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 銀行、店舗のほか駐車場も多い駅前の商業地域で、潜在的な需要はあるもののやや変化に乏しく、将来も当面は
概ね現状が持続するものと予測した。今後の地価は、やや上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗又事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として姫路市の近隣商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある個人事業者や中小
法人が多く、外部からの転入者はやや少ない。当地域は店舗、駐車場等を中心とする駅前の商業地域であるが、繁華性
が低く有効利用されていないものの立地の優位性から多様な用途需要が見込まれ、需要は概ね安定的である。商業地で
取引が少なく、また規模も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が多い商業地域で、収益物件は少なく賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地で取引は少ないが、自用目的
が大半で、収益目的は少ない。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、市場参加者との適合性の観点からも現
実の取引市場を反映した比準価格の方がより説得力が高いと認められる。以上により、比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.8]		 [102.0]
100		 80,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに改善しているものの、一進一
退の状況にある。姫路市の人口は微減傾向で
推移しているが、不動産取引市場は概ね安定
的である。

銀行、店舗のほか駐車場も多い駅前の商業地
域として、地域要因に変動はないものの、地
価はやや上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴ６０８
国
-28		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11m市道、
南2m、角地
商業

(80,400)
b ＴＣ６０８
国
-2		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ＮＡ６０８
国
-27		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
d ＡＨ６０８
国
-3		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
南10m、
東7.5m、
三方路
２中専

(70,150)
e ＡＨ６０８
国
-11		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
中間画地
近商

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,622  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.0]
79,750 		 100
[ 100.0]
79,750 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
81,300 
b (　           ) 
67,969  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,969 		 100
[  85.1]
79,870 
81,500 
c (　           ) 
78,740  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,740 		 100
[  98.9]
79,616 
81,200 
d (　           ) 
68,671  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
65,401 		 100
[  80.4]
81,345 
83,000 
e (　           ) 
109,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
107,010 		 100
[ 123.2]
86,859 
88,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,800 円／㎡]  



姫路 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,999,414 
3,502,063 
12,497,351 
12,062,500 
434,851 		 （　0.9568）
416,065 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     10,401,625 円　　　　（　     33,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 230.00 Ｓ4 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   400 ％   400 ％   307 ㎡     13.5 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗・事務所部分貸し、３～４階住宅平均専有面積約５０㎡（ファミリータイプ、各階４戸）の店舗・事務所付共同住宅 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 ＥＶ、階段等の共用部分
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
230.00 
88.3 
203.00 
2,219 
450,457 		 3.0  1,351,371 
3.0  1,351,371 

 2～ 2		 店舗・事務所
230.00 
88.3 
203.00 
1,775 
360,325 		 3.0  1,080,975 
3.0  1,080,975 

 3～ 4		 住宅
230.00 
84.8 
195.00 
1,376 
268,320 		 1.0  268,320 
2.0  536,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
86.5 
796.00 

1,347,422 		 2,968,986 
3,505,626 
⑨年額支払賃料      1,347,422 円　×　12ヶ月　＝　      16,169,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     796.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,169,064 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,293,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,875,539 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,968,986 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,315 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,505,626 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,096,560 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,999,414 円　　　　（　        52,115 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,413 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,219 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 772,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 646,763 円  　　　       16,169,064　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,502,063 円　（　　　　　　        11,407 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0452 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,062,500 円  
（　　　　　        39,292 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,999,414 円      
②総費用 3,502,063 円      
③純収益　①－② 12,497,351 円      
④建物等に帰属する純収益 12,062,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 434,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 416,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,401,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
 1406000020552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
姫路 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　谷野　千晴   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)

（その他）
台形
1:2		 銀行

Ｓ2		 銀行、店舗のほか駐
車場も多い駅前の商
業地域		 東18m市道、北側道 水道、ガス、下水 網干

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   140 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗又事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 網干駅南方

100m		 法令

規制		 近商
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅至近に位置するものの駐車場利用が多く繁華性は劣っている。しかし、背後にある住宅地域との関連等により
地価水準は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市南部にある近隣商業地域及び商住混在地域で、需要者は地元事業者が中心である。当地域は有
効利用がなされていないため繁華性が低いものの駅への接近性に優れた地域で潜在的な需要が見込まれる。需要の中心
となる価格帯は、規模や用途等により様々なため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は最寄駅への接近性等が類似する取引事例を中心に試算したものである。収益価格は収益性を反映した価格で
はあるが、当地域の繁華性は低いことから収益価格の規範性は比準価格よりも劣ると思料する。従って、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量、更に代表標準地との検討結果、単価と総額との関連性等を踏まえ鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.7]		 [102.0]
100		 81,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 姫路駅前や路線型地域の需要は安定的である
が、旧来の商店街や郊外にある駅前の需要は
弱い傾向にある。


駅至近に位置するものの地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴ６０８
国
-28		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11m市道、
南2m、角地
商業

(80,400)
b ＡＨ６０８
国
-3		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
南10m、
東7.5m、
三方路
２中専

(70,150)
c ＹＫ６０８
国
-20		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ＴＣ６０８
国
-2		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,622  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.0]
79,750 		 100
[  95.1]
83,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
85,500 
b (　           ) 
68,671  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
65,401 		 100
[  80.4]
81,345 
83,000 
c (　           ) 
63,196  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
66,788 		 100
[  80.0]
83,485 
85,200 
d (　           ) 
67,969  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,969 		 100
[  84.4]
80,532 
82,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,900 円／㎡]  



姫路 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,298,793 
3,528,756 
12,770,037 
12,338,400 
431,637 		 （　0.9555）
412,429 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     10,310,725 円　　　　（　     33,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅 230.00 Ｓ4 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   400 ％   400 ％   307 ㎡     13.4 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗又は事務所部分貸し、３階以上専有面積約５０㎡ファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 ＥＶ、ホール等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
88.3 
203.00 
2,202 
447,006 		 3.0  1,341,018 
3.0  1,341,018 

 2～ 2		 事務所
230.00 
88.3 
203.00 
1,870 
379,610 		 3.0  1,138,830 
3.0  1,138,830 

 3～ 4		 住宅
230.00 
84.8 
195.00 
1,400 
273,000 		 1.0  273,000 
2.0  546,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
86.5 
796.00 

1,372,616 		 3,025,848 
3,571,848 
⑨年額支払賃料      1,372,616 円　×　12ヶ月　＝　      16,471,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     796.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,471,392 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,317,711 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,153,681 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,025,848 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,571,848 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,117,274 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,298,793 円　　　　（　        53,091 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,202 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 776,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 658,856 円  　　　       16,471,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,528,756 円　（　　　　　　        11,494 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9555    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,338,400 円  
（　　　　　        40,190 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,298,793 円      
②総費用 3,528,756 円      
③純収益　①－② 12,770,037 円      
④建物等に帰属する純収益 12,338,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 431,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 412,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,343 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,310,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１
 1406000020552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考