別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
姫路 -89　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 -89 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　塩住　直彦   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市北条口３丁目３３番
 ②地積
　(㎡)		 676  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 共同住宅

ＲＣ10		 高層のマンションが
見られる住宅地域
 西11m市道、背面道 水道、ガス、下水 姫路

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    27 ｍ、西     0 ｍ、南    13 ｍ、北    13 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 姫路駅北東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街中心部への接近性が高く利便性に優れるため、規模の大きな画地は高層共同住宅の敷地として利用される事
例が多く、当面は現状の傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              232,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市街周辺、用途的な類似地域は、規模、行政的要因からマンションとしての利用が可能な居住利便性
を有する住宅地域。需要者は、地元業者のほか都市部の有名デベロッパーの進出も目立つ。ＪＲ姫路駅北側の潜在的に
利便性の高い地域で、他用途との競争も有り、駅距離や規模によっては、高額取引も散見され、需要は堅調に推移して
いる。立地や画地条件により個別性が強く、取引価格にもばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、駅徒歩圏のマンション用地として、需要が見込める地域にある。開発法による価格は、各種の想定を前提
とする理論的な価格であるが、主たる需要者である開発業者の投資採算性に着目し査定したもので、価格検証の有力な
指標となるものである。よって、本件では、現実の市場実態を反映した比準価格及び開発法による価格を関連づけ、上
記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減、物価や金利動向に懸念があ
るが、土地需要は、市街や利便性の高い地域
を中心に概ね堅調に推移している。


前面道路で拡幅工事が進行中であるが、その
他特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 -89　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ６０７
国
-62		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ＴＴ６０８
国
-43		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
西15m、北3m、
三方路
近商

(90,300)
c ＨＴ６０８
国
-9		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ＭＫＺ６０
８国
-12		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.7m市道
、中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,890  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
200,526 		 100
[  87.5]
229,173 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
231,937  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
229,436 		 100
[  96.0]
238,996 
239,000 
c (　           ) 
221,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
232,583 		 100
[  99.8]
233,049 
233,000 
d (　           ) 
181,753  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,752 		 100
[  78.7]
236,025 
236,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    234,000 円／㎡]  



姫路 -89　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を適用しているため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 周辺利用状況、地積等から総合的に判断した。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,104,498,535 
947,441,351 
13 
560,000 
2,528.28 
310,000 
2,985.87 
⑧開発法による価格 　　          157,057,184 円　　　　（　              232,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 -89　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
676 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  676.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.44 ㎡  2,985.87 ㎡  2,703.60 ㎡  282.27 ㎡  2,528.28 ㎡  ＲＣ・10F
 (    36 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      55.5 ％）  （     441.7 ％）  （     399.9 ％）  （      41.8 ％）  （     84.67 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  27.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 560,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内に存する取引事例等を比較検討して算定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    560,000 円／㎡　　×　　     2,528.28 ㎡　　＝　　　　       1,415,836,800 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,415,836,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   322,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    322,400 円／㎡　　×　　　   2,985.87 ㎡　　＝　　　　         962,644,488 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 必要なし
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,415,836,800 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         169,900,416 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,132,544,904 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して算定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 99,108,576 円  (      7 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　           83,350,312 円 
販売総額(2期) 891,977,184 円  (     63 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          698,507,333 円 
販売総額(3期) 424,751,040 円  (     30 ％) ×　　0.7596  （     27 ヶ月） ＝　　          322,640,890 円 
収入合計 － － － － 1,104,498,535 円 
支出 建築工事費(1期) 192,528,898 円  (     20 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          177,473,138 円 
建築工事費(2期) 288,793,346 円  (     30 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          245,358,827 円 
建築工事費(3期) 481,322,244 円  (     50 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          376,923,449 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 118,930,291 円  (     70 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　          105,253,308 円 
販売管理費(2期) 50,970,125 円  (     30 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           42,432,629 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 947,441,351 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,104,498,535 円　　－　　　　　　          947,441,351 円　　＝　　　　　           157,057,184 円 

              232,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 姫路 -89　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市北条口三丁目３３番
 1406000635561-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
姫路 -89　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 -89 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　禎典   TEL.
鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市北条口３丁目３３番
 ②地積
　(㎡)		 676  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 共同住宅

ＲＣ10		 高層のマンションが
見られる住宅地域
 西11m市道、背面道 水道、ガス、下水 姫路

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    27 ｍ、西     0 ｍ、南    13 ｍ、北    13 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 姫路駅北東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 街路整備が進むが、高層マンションとしての利用は継続されるものと思料する。駅周辺のマンション需要を受け
、地価水準は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              230,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、姫路市中央部を中心に兵庫県下の各市町にあってマンション適地を有する地域である。主である需要者
はマンションデベロッパーであり、物件取得に当たっては類似不動産の取引価格や投資採算性を重視する。姫路市中心
部におけるマンション適地については高額取引も散見され、需要は継続して堅調に推移している。中心となる価格帯は
、立地条件や画地条件等によって様々であり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集することができ、規範性のある価格が求められ
た。開発法による価格は需要者の投資採算性を反映した価格ではあるが、試算の過程において想定要素を多分に含み、
比準価格に比しその精度はやや劣る。以上より、他の標準地価格にも留意の上、市場の実情を反映する比準価格を重視
して開発法による価格を関連付けることで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 姫路市の人口は長期的に微減傾向である。住
宅地への需要は利便性等により依然として二
極化傾向にある。


街路整備が進んでおり、利便性等の向上が期
待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 -89　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴ６０８
国
-9		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b ＴＴ６０８
国
-43		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
西15m、北3m、
三方路
近商

(90,300)
c ＮＡ６０８
国
-34		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m県道、
北14m、南6m、
三方路
準工
特別用途地区
(70,200)
d ＴＫ６０７
国
-60		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.4m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
221,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
232,583 		 100
[  99.8]
233,049 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
231,937  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
229,436 		 100
[  96.0]
238,996 
239,000 
c (　           ) 
266,561  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
256,152 		 100
[ 103.6]
247,251 
247,000 
d (　           ) 
111,744  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,990 		 100
[  50.8]
228,327 
228,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    238,000 円／㎡]  



姫路 -89　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難であるため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を適用しているため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最寄駅への接近性、画地条件等により、適用が妥当と判断した。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,078,949,659 
923,419,778 
13 
545,000 
2,528.28 
305,000 
2,985.87 
⑧開発法による価格 　　          155,529,881 円　　　　（　              230,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 -89　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
676 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  676.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.44 ㎡  2,985.87 ㎡  2,703.60 ㎡  282.27 ㎡  2,528.28 ㎡  ＲＣ・10F
 (    36 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      55.5 ％）  （     441.7 ％）  （     399.9 ％）  （      41.8 ％）  （     84.67 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  27.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 545,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域等に存する分譲事例より査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    545,000 円／㎡　　×　　     2,528.28 ㎡　　＝　　　　       1,377,912,600 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,377,912,600 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   305,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   317,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として算定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    317,200 円／㎡　　×　　　   2,985.87 ㎡　　＝　　　　         947,117,964 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 特に計上の要はない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,377,912,600 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         165,349,512 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,112,467,476 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 デベロッパーの借入金利、開発利潤、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 110,233,008 円  (      8 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　           92,705,960 円 
販売総額(2期) 992,097,072 円  (     72 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          776,911,217 円 
販売総額(3期) 275,582,520 円  (     20 ％) ×　　0.7596  （     27 ヶ月） ＝　　          209,332,482 円 
収入合計 － － － － 1,078,949,659 円 
支出 建築工事費(1期) 189,423,593 円  (     20 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          174,610,668 円 
建築工事費(2期) 189,423,593 円  (     20 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          160,934,285 円 
建築工事費(3期) 568,270,778 円  (     60 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          445,012,846 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 99,209,707 円  (     60 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　           87,800,591 円 
販売管理費(2期) 66,139,805 円  (     40 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           55,061,388 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 923,419,778 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,078,949,659 円　　－　　　　　　          923,419,778 円　　＝　　　　　           155,529,881 円 

              230,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 姫路 -89　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市北条口三丁目３３番
 1406000635561-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考