令和8年1月16日　提出 姫路 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -66 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市保城字上野田５９３番１１ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 見られる住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 姫路 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 姫路駅北東方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、周辺環境に変動もないことから、当面は現状で推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市東部及び北部、用途的な類似地域は戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者が中心 となっている。幹線と河川の間に位置する住宅地域であり、地域の広がりを欠き、街路や画地についてもやや雑然と配 置されているため、周辺分譲地域と比較して需要は低位で推移している。土地のみで１０００万円程度、新築戸建物件 で２５００万円～３０００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする地域にあり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法は適用でき なかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場 実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に居住 快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [108.1] [100.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価や金利の上昇への懸念は見られるが、市 街地の利便性の高い地域では住宅需要は底堅 い。一方、郊外部では需要が弱く、地価は二 極化傾向にある。 中規模一般住宅が多い既成住宅地域である。 周辺で既存建物の建替えや修繕等が見られる 程度で特筆すべき変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％