令和8年1月16日　提出 姫路 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -39 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　谷野　千晴   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市北新在家１丁目６番８ ｢北新在家１－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ環境の良い住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 姫路 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 姫路駅北方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好な住宅地域で、当地域に影響を与える要因は特にない。よって、地価水準は概ね横這い傾向で推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね中心部近郊の住宅地域で、需要者は当圏に地縁性を有する個人が中心である。当地域や周辺地域は、 大中規模住宅も多いが、近年はそれらを細分割した分譲地がみられる。尚、住環境の良さから需要は安定している。地 域における需要の中心価格帯は、土地は２，０００万円前後、新築の戸建物件は４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引においては周辺の取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的で、比準価格は同一需給圏内の 類似地域にある取引事例から試算している。尚、収益価格及び積算価格は後述の理由により試算できなかった。従って 、代表標準地との検討結果を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [142.1] [100.0] 100 94,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は微減傾向。新規分譲地や利便 性の優る地域の需要は底堅いが、既成住宅地 域や隘路の多い地域、調区等の需要は弱い傾 向にある。 成熟した住宅地域で、地域要因の変動は特に ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％