令和8年1月16日　提出 姫路 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -22 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市余部区上川原字久保１７３番１ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅に農地と一 般住宅が介在する住 宅地域 東5.3m市道 水道、下水 網干 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 網干駅南西方 2.6km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が混在する戸建住宅地域であり、周辺農地の宅地化が見られるもののその進行は緩やかで、当面は現状の住 環境を維持してゆくものと予測する。利便性が劣るため、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、姫路市南西部の郊外の住宅地域である。需要者の中心は、当圏域内に居住する一次取得者層が想定され 、圏域外からの転入は少ない。当地域は、周辺農地の宅地化も見られるものの最寄りのＪＲ「網干」駅から距離があり 通勤等の利便性が劣るため需要は低調である。市場の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で１，０００万円程 度、新築建売住宅は敷地規模を小さくして２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。対象標準地の需要の中心は自己 居住目的の個人であり、居住の快適性、生活の利便性等を重視して意思決定を行うと思料され、現実の市場で発生した 多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格はこのような市場特性を十分反映しており、高い妥当性を有している と判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [208.1] [101.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は微減傾向で推移しており、住 宅需要は利便性の高い地域は堅調で、地価は 立地条件による二極化傾向が継続している。 最寄りの鉄道駅から距離のある周辺に農地も 見られる住宅地域。地域要因に特段の変動は なく、利便性等が劣るため、需要は低調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　+102.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％