令和8年1月16日　提出 姫路 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -12 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　土田　剛司   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市青山３丁目８８４番１１ ｢青山３－２１－３｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 播磨高岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 播磨高岡駅西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地も残るが、駅徒歩圏外に位置する郊外の熟成した戸建住宅地域であり、当面は現状程度で推移してい くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね旧姫路市の中西部住宅地域である。主となる需要者は姫路市内に居住する一次取得の家族世帯で、 賃貸からの住替需要等が中心である。青山地区では継続的な宅地開発が見られる。市中心部からはやや距離があるもの の需要は安定的に推移している。需要の中心価格帯は規模等にもよるが、土地は１０００万円前後、戸建物件は２００ ０万円台とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、対象標準地と同じ青山地区の事例を中心に比準し得た。収益価格については、周辺に共同住宅は 散在するが、標準地の宅地規模は小さく賃貸事業の想定が非合理なため非適用とした。従って、代表標準地との検討を 踏まえ、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,900 円／㎡ [100.1] 100 100 [101.0] 100 [110.2] [100.0] 100 70,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、建築費高騰や金利動向に懸 念があるが、土地需要は、概ね堅調に推移し ている。 高齢化が進む反面２０代の人口が増加し、平 均世帯人員も増加している。住宅地域として の熟成は安定的に進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％