令和8年1月16日　提出 姫路 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾東町豊国字南居垣内３５０番１ ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 御着 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 御着駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域であるが、集落活性化区域に指定されて以降もやや変化に乏しく 、将来も概ね現状が持続するものと予測した。今後の地価は、やや下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として姫路市外延部の市街化調整区域を中心とする住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者若しくは 地縁者にほぼ限定され、外部からの転入者は少ない。当地域は農家住宅、一般住宅等が混在する在来集落地域で、農家 の後継者不足や公法上の規制による建築制限もあり、需要は弱く限定的。取引自体が少なく、また形状や規模等も様々 で親族間取引等事情含みの場合も多いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする住宅地域で、収益物件は見られず賃貸需要が見込めないため収益価格の試算は断念した。収益目 的の取引も殆ど無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また 市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価 格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -62                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 73.4] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに改善しているものの、一進一 退の状況にある。姫路市の人口は微減傾向で 推移しているが、不動産取引市場は概ね安定 的である。 農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地 域として、地域要因に変動はないものの、地 価はやや下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％