令和8年1月16日　提出 神戸西 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 9-6 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外 ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3.5 倉庫、事務所兼住宅 Ｓ2 小規模の作業所のほ か住宅も見られる工 業地域 北東5m私道 水道、下水 明石 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ私道 交通 施設 明石駅北東方 3.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと考える。大蔵谷インターに近接し、交通利便性 が良好で、安定した需要があるため、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する工業地域。需要者の中心は神戸市及び明石市等の地元事業 者等である。画地規模から物流施設の適地とは言えないが、第２神明道路の大蔵谷インターへのアクセスが良好で、各 種の部品供給関連の工場・営業所等としての需要が強く、当該地域も地価はやや上昇している。なお、取引内容の個別 性が強いため中心となる価格帯は見出せなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となっている地域で、事業用の賃貸物件はほとんどなく、建物の用途・規模・構造等の個別性が 強く、賃貸市場は未成熟であり、地域の標準的な賃料水準・経費率の把握が困難であることから、収益価格は精度が劣 ると判断し採用しなかった。したがって、市場の実態をより反映している比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り 決定した。なおこの価額は代表標準地から得られた価格との均衡も得ており妥当なものと判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [110.3] 100 100 [100.0] 100 [122.9] [100.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ドライバー不足に対応するための物流網の再 編やネット通販の拡大により、物流施設用地 の取引が見られる。地価はやや強含み。 中小工場、営業所等が混在する地域で、地域 要因に特に変動はない。高速インターへのア クセスが良く、需要が堅調で地価は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％