別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸西 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸西 9-4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市西区大津和３丁目４番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 事務所兼作業所

Ｓ1		 中小規模の工場、事
業所等が混在する工
業地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 伊川谷

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼作業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 伊川谷駅南西方

3.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場や事業所等が集積している工業地域であり、今後とも現状通り推移するものと予測する。市街地
への接近性等を反映し、地価は上昇傾向で推移しているものと推測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼作業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として神戸市、及び、周辺市町の工業地域である。需要者の中心は、圏内に地縁性を有する事業法人
等であるが、圏外からの需要も想定される。中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であるが、市街地に近接し
た立地条件にあること、また、幹線道路へのアクセスにも優れていることから、需要は堅調である。但し、取引自体が
少なく、また、取引規模等も様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、市街地に近接した工業地域にあるが、自己利用目的を主とする地域であることから、取引事例を基礎と
して求められた比準価格の規範性は高い。一方、工業地域における賃貸借市場は未成熟であり地価に見合った賃料水準
が形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では、比準価格を標準に、収益価格は
参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸西 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,000 円／㎡		 [110.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 91,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高継続に伴う景気への影響も懸念される
が、流通業務用地等への需要は堅調で、西区
内の工業地の地価は引き続き上昇傾向が継続
している。

中小工場や事業所等が集積している市街地に
近接した工業地域であり、引き続き需要は堅
調である。地域要因に大きな変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸西 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＫ４０８
Ｙ
-16		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
東6m、二方路
準工

(70,200)
b ＯＪ４０８
Ｙ
-76		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
南西25m、
北東8m、
三方路
工専

(70,200)
c ＯＪ４０８
Ｙ
-77		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ＹＭ４０８
国
-15		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
西14m、角地
準工

(70,200)
e ＨＤ３０８
Ｙ
-40		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m市道、
南東4m、角地
工業
地区計画等
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,425  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
87,784 		 100
[  94.1]
93,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,300 
b (　           ) 
81,825  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
84,007 		 100
[  92.4]
90,917 
90,900 
c (　           ) 
94,382  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,744 		 100
[ 112.0]
90,843 
90,800 
d (　           ) 
103,259  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
103,861 		 100
[ 112.0]
92,733 
92,700 
e (　           ) 
136,886  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
159,700 		 100
[ 169.2]
94,385 
94,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,000 円／㎡]  



神戸西 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,959,046 
4,797,636 
16,161,410 
13,340,000 
2,821,410 		 （　0.9779）
2,759,057 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     70,745,051 円　　　　（　     61,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸西 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼作業所 650.00 Ｓ2 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,148 ㎡     31.5 m x   37.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要、及び、立地条件を勘案の上、一棟貸しの事務所兼作業所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 事務所兼作業所
1,300.00 
100.0 
1,300.00 
1,364 
1,773,200 		 3.0  5,319,600 
2.0  3,546,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
100.0 
1,300.00 

1,773,200 		 5,319,600 
3,546,400 
⑨年額支払賃料      1,773,200 円　×　12ヶ月　＝　      21,278,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,278,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,063,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,214,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,319,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,546,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         694,030 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,959,046 円　　　　（　        18,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,414 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,364 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸西 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 690,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 851,136 円  　　　       21,278,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      841,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,955,000 円  　　　　    230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,797,636 円　（　　　　　　         4,179 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0580     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,340,000 円  
（　　　　　        11,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,959,046 円      
②総費用 4,797,636 円      
③純収益　①－② 16,161,410 円      
④建物等に帰属する純収益 13,340,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,821,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,759,057 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,745,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸西 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市西区大津和三丁目４番７
 1403000029464-0000
2 　神戸市西区大津和三丁目４番８
 1403000029465-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸西 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸西 9-4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市西区大津和３丁目４番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 事務所兼作業所

Ｓ1		 中小規模の工場、事
業所等が混在する工
業地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 伊川谷

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼作業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 伊川谷駅南西方

3.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場が建ち並ぶ内陸型工業地であり、当面は現状のまま推移すると予測する。内陸型工業地については、
需要が供給を大きく超過する状況であり、地価は強い上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼作業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間の工業地全域にわたり、その内の神戸市及び隣接市の内陸部が中心となる。需要者は、市内の中
小工場の事業者が中心となるが、工業地の需給状況は逼迫しており、全国規模の大手事業者も想定される。関西一帯の
工業地地価は上昇傾向にあり、神戸市内においても工業地は希少性があり、地価の上昇傾向は強い。工業地の取引は個
別性が強く、需要の中心帯価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模工場が建ち並ぶ工業地域で、自用の倉庫及び工場を中心により構成されており、賃貸市場が未成熟で
あるため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格の算定にあたっては、神戸市内の工業地の事例を中心に豊富
に収集し、信頼性の高い事例を採用し得た。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標
準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸西 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,000 円／㎡		 [110.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 92,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みの懸念もあるが、緩やかな
回復が期待される。流通業務用地等への需要
は堅調で、西区内の工業地の地価は引き続き
上昇傾向にある。

大きな変動は無く、内陸型工業地に対する需
要は依然高く、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸西 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＫ４０８
Ｙ
-16		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
東6m、二方路
準工

(70,200)
b ＯＪ４０８
Ｙ
-77		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ＹＭ４０８
国
-15		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
西14m、角地
準工

(70,200)
d ＯＪ４０８
国
-15		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,425  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
87,784 		 100
[  95.1]
92,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,300 
b (　           ) 
94,382  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,744 		 100
[ 107.0]
95,088 
95,100 
c (　           ) 
103,259  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
103,861 		 100
[ 111.0]
93,568 
93,600 
d (　           ) 
109,979  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
118,957 		 100
[ 127.7]
93,153 
93,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



神戸西 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,481,486 
4,994,352 
16,487,134 
13,826,700 
2,660,434 		 （　0.9779）
2,601,638 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     66,708,667 円　　　　（　     58,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸西 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼作業所 650.00 Ｓ2 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,148 ㎡     31.5 m x   37.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺土地利用状況を勘案して事務所兼作業所の一棟貸しを想定した。建物規模は周辺需給動向を勘案して想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 事務所兼作業所
1,300.00 
100.0 
1,300.00 
1,398 
1,817,400 		 3.0  5,452,200 
2.0  3,634,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
100.0 
1,300.00 

1,817,400 		 5,452,200 
3,634,800 
⑨年額支払賃料      1,817,400 円　×　12ヶ月　＝　      21,808,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,808,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,090,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,718,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,452,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,796 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,634,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         711,330 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,481,486 円　　　　（　        18,712 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,398 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸西 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 729,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 872,352 円  　　　       21,808,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      841,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,065,500 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,994,352 円　（　　　　　　         4,350 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,826,700 円  
（　　　　　        12,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,481,486 円      
②総費用 4,994,352 円      
③純収益　①－② 16,487,134 円      
④建物等に帰属する純収益 13,826,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,660,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,601,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,266 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,708,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸西 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市西区大津和三丁目４番７
 1403000029464-0000
2 　神戸市西区大津和三丁目４番８
 1403000029465-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考