令和8年1月16日　提出 神戸西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　塩住　享右   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区美穂が丘２丁目３番１３ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 押部谷 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 押部谷駅東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内の価格形成要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。取引総額が比較的 嵩まないこと等から、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神戸電鉄粟生線、神戸市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市及び三木市の圏域に存 する住宅地域である。需要者は、同一需給圏内の居住者が大半である。一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、取 引総額が比較的嵩まないこと等から、需要は底堅い。市場における需要の中心となる価格帯は、標準地と同規模の土地 で１，２００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己使用不動産に区分され、代替性が認められる神戸電鉄粟生線沿線の西区住宅地の取引事例を基礎とし て取引事例比較法を行った。需要者は類似不動産の取引価格等の市場性を重視する傾向が強く、比準価格の規範性は高 い。一方、収益還元法は経済合理的な賃貸事業の想定が困難なことから、規範性に乏しく適用しなかった。以上より、 本件では比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西（県） -4                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復しているが、物価や金 融資本市場の変動等の影響に引き続き留意す る必要がある。区内住宅地の地価は概ね堅調 である。 一般住宅が多い住宅地域であるが、取引総額 が比較的嵩まないこと等から、需要は底堅い 。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％