別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神戸中央 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-23 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.
鑑定評価額 292,000,000 円  １㎡当たりの価格 608,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区熊内町７丁目４番４外
｢熊内町７－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 481  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.5		 共同住宅兼店舗

ＲＣ8		 店舗兼共同住宅、共
同住宅等が混在する
商業地域		 南東15m市道、南西側道 水道、ガス、下水 地下鉄新神戸

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄新神戸駅北東方

260m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅、共同住宅等が混在する商業地域で、三宮中心部への接近性が良好であることから、当地域の住
宅需要は安定しており地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    626,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    488,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市東部３区を中心とした阪神間の商業地域及び住商混在地域である。主な需要者は同一需給圏内に
地縁性をもつ事業者、地元不動産事業者、マンションデベロッパー等である。三宮中心部へのアクセスが良好であるこ
とから、当地域の住宅需要は旺盛で、不動産需給が逼迫していることから、地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯
は取引自体に個別性が強く把握は困難だが標準地と同程度の規模であれば３億円程度と目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗兼共同住宅や中高層マンションを主とする地域である。需要者は収益性をも重視した意思決定を行うと
思料するが、賃貸借条件の個別性が強く、また、想定的要素が強い収益価格よりも現実の市場における複数の取引事例
により求められた比準価格の方がより規範性が高いと認められる。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を
重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    490,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.6]		 [102.0]
100		 608,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    582,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は根強い需要があり、また、
観光入込客数の増加による景気の回復、将来
的な三宮再開発も見据えて、地価は上昇傾向
にある。

地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＳ３０８
Ｙ
-42		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北15m市道、
西4m、角地
近商

(100,400)
b ＡＨ３０８
Ｙ
-51		 神戸市灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
１住居

(70,300)
c ＳＳ３０８
Ｙ
-41		 神戸市灘区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.2m市道
、中間画地
商業

(100,312)
d ＭＡ３０８
国
-6		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西26.7m市
道、中間画地
２住居

(70,300)
e ＭＡ３０８
国
-35		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西26m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
476,053  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
618,633 		 100
[  97.9]
631,903 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
645,000 
b (　           ) 
466,837  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
555,017 		 100
[  88.2]
629,271 
642,000 
c (　           ) 
611,799  		 100
[ 130.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
510,617 		 100
[  78.2]
652,963 
666,000 
d (　           ) 
458,991  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
477,351 		 100
[  79.0]
604,242 
616,000 
e (　           ) 
406,028  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
410,900 		 100
[  70.0]
587,000 
599,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    626,000 円／㎡]  



神戸中央 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,903,834 
13,057,744 
43,846,090 
35,547,000 
8,299,090 		 （　0.9623）
7,986,214 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    234,888,647 円　　　　（　    488,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 283.78 ＲＣ8 2,034.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   481 ㎡     16.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～８階ファミリータイプの共同住宅で平均専有面積約５０㎡を想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
283.78 
65.0 
184.46 
3,530 
651,144 		 2.0  1,302,288 
2.0  1,302,288 

 2～ 3		 住宅
253.31 
80.0 
202.65 
2,820 
571,473 		 1.0  571,473 
2.0  1,142,946 

 4～ 5		 住宅
253.31 
80.0 
202.65 
2,850 
577,553 		 1.0  577,553 
2.0  1,155,106 

 6～ 7		 住宅
253.31 
80.0 
202.65 
2,880 
583,632 		 1.0  583,632 
2.0  1,167,264 

 8～ 8		 住宅
230.62 
85.0 
196.03 
2,910 
570,447 		 1.0  570,447 
2.0  1,140,894 

計
2,034.26 
78.5 
1,596.39 

4,686,907 		 5,338,051 
9,373,814 
⑨年額支払賃料      4,686,907 円　×　12ヶ月　＝　      56,242,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,596.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,242,884 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,872,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,570,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,338,051 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,373,814 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,282,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,903,834 円　　　　（　       118,303 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,943 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,075,000 円  　　　　    615,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,872,144 円  　　　       57,442,884　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      653,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,227,500 円  　　　　    615,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       615,000 円  　　　　    615,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       615,000 円  　　　　    615,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,057,744 円　（　　　　　　        27,147 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 615,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　   2,034.26 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,547,000 円  
（　　　　　        73,902 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,903,834 円      
②総費用 13,057,744 円      
③純収益　①－② 43,846,090 円      
④建物等に帰属する純収益 35,547,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,299,090 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,986,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,603 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    234,888,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     488,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区熊内町七丁目４番４
 1400000097940-0000
2 　神戸市中央区熊内町七丁目４番５
 1400000097941-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
神戸中央 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-23 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 292,000,000 円  １㎡当たりの価格 608,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区熊内町７丁目４番４外
｢熊内町７－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 481  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.5		 共同住宅兼店舗

ＲＣ8		 店舗兼共同住宅、共
同住宅等が混在する
商業地域		 南東15m市道、南西側道 水道、ガス、下水 地下鉄新神戸

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄新神戸駅北東方

260m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、山麓線沿道の店舗兼住宅、マンション等が混在する商業地域であり、近年は店舗付のマンションが
増加している。今後も同様の流れは続き、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    627,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、阪急電鉄神戸本線、地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の
圏域に存する商業地域である。需要者は地元不動産事業者のほか、中堅のマンションデベロッパー等が中心である。駅
近で利便性に優れ、高層利用も可能なことからマンション用地としての需要が高く、地価は上昇傾向にある。商業地の
取引は、取引自体が少ないうえに画地規模等も様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場において現実に成立した取引事例をもとに試算された価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れ
ている。近隣地域は店舗兼住宅、マンション等が混在する商業地域であるが、土地価格については、自用前提での価格
形成が有力であり、規範性の高い賃貸事例を取集できなかった。よって、本件では、実証性に優れた比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    490,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.6]		 [102.0]
100		 608,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    582,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は、三宮再開発をはじめ、ウ
ォーターフロント外各所における諸整備事業
計画及びその進捗に期待し、底堅く推移して
いる。

地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭ３０８
国
-9		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26.8m市道、
南西5.3m、
角地
２住居

(80,300)
b ＫＴ３０８
Ｙ
-26		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西4m、角地
１住居

(80,200)
c ＨＳ３０８
国
-13		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.3m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
d ＮＭ３０８
Ｙ
-9		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
486,594  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
458,967 		 100
[  74.5]
616,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
628,000 
b (　           ) 
490,162  		 100
[ 130.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
367,097 		 100
[  59.9]
612,850 
625,000 
c (　           ) 
422,122  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
438,585 		 100
[  71.4]
614,265 
627,000 
d (　           ) 
410,844  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
424,402 		 100
[  69.0]
615,075 
627,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    627,000 円／㎡]  



神戸中央 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,097,230 
13,288,420 
44,808,810 
36,182,800 
8,626,010 		 （　0.9623）
8,300,809 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    244,141,441 円　　　　（　    508,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 283.78 ＲＣ8 2,034.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   481 ㎡     16.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～８階ファミリータイプの共同住宅で平均専有面積５０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
283.78 
65.0 
184.46 
3,680 
678,813 		 2.0  1,357,626 
2.0  1,357,626 

 2～ 3		 住宅
253.31 
80.0 
202.65 
2,875 
582,619 		 1.0  582,619 
2.0  1,165,238 

 4～ 5		 住宅
253.31 
80.0 
202.65 
2,900 
587,685 		 1.0  587,685 
2.0  1,175,370 

 6～ 7		 住宅
253.31 
80.0 
202.65 
2,930 
593,765 		 1.0  593,765 
2.0  1,187,530 

 8～ 8		 住宅
230.62 
85.0 
196.03 
2,960 
580,249 		 1.0  580,249 
2.0  1,160,498 

計
2,034.26 
78.5 
1,596.39 

4,787,200 		 5,466,013 
9,574,400 
⑨年額支払賃料      4,787,200 円　×　12ヶ月　＝　      57,446,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,596.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,446,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,932,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,714,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,466,013 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,927 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,574,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,331,223 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,097,230 円　　　　（　       120,784 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,875 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,130,000 円  　　　　    626,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,932,320 円  　　　       58,646,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      653,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,321,000 円  　　　　    626,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       626,000 円  　　　　    626,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       626,000 円  　　　　    626,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,288,420 円　（　　　　　　        27,627 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 626,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 293,000 円／㎡　×　   2,034.26 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,182,800 円  
（　　　　　        75,224 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,097,230 円      
②総費用 13,288,420 円      
③純収益　①－② 44,808,810 円      
④建物等に帰属する純収益 36,182,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,626,010 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,300,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,257 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    244,141,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     508,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区熊内町七丁目４番４
 1400000097940-0000
2 　神戸市中央区熊内町七丁目４番５
 1400000097941-0000
3 　
4 　
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6 　
7 　
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備考