別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神戸中央 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 -11 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂   TEL.
鑑定評価額 392,000,000 円  １㎡当たりの価格 448,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区山本通４丁目９７番１５
｢山本通４－１４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 876  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

2:1		 共同住宅

ＲＣ7F1B		 中高層のマンション
が多い住宅地域
 北東5.3m市道 水道、ガス、下水 県庁前

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 県庁前駅北方

690m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンションが多い住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状で推移するものと予測
する。なお、マンション用地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              432,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域で
ある。需要者は大手及び中堅のデベロッパー、不動産会社等が中心であり、中央区ではマンション素地の供給が稀少で
あることから、需要は旺盛である。土地の取引規模や価格帯はまちまちであり、取引件数も少ないため、マンション素
地としての中心価格帯は見出しにくくなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中央区の山手に所在し、中高層マンションの分譲を目的とする素地の取引が中心である。比準価格は実際の取引事例か
ら求めたもので、市場実態を反映して実証的な価格である。一方、投資採算性から求めた開発法による価格は、試算過
程で多くの想定要素を含み、相対的に信頼性が低いものと思料される。よって本件では、開発法による価格を参考程度
にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    522,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[101.0]		 100
[124.8]		 [100.0]
100		 446,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は人口が増加傾向にあり、一部の利便
性が劣る地域を除き、住宅地需要は堅調であ
る。


地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０８
国
-51		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西8.4m市道
、中間画地
２住居

(70,300)
b ＭＡ３０８
Ｙ
-76		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
西5.5m、
二方路
１住居

(80,200)
c ＫＭ３０８
国
-5		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.8m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
d ＫＭ３０８
国
-9		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26.8m市道、
南西5.3m、
角地
２住居

(80,300)
e ＡＨ３０８
Ｙ
-46		 神戸市灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
548,025  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
698,732 		 100
[ 152.9]
456,986 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
457,000 
b (　           ) 
253,173  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  88.4]
340,173 		 100
[  78.2]
435,004 
435,000 
c (　           ) 
151,698  		 100
[  70.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
235,899 		 100
[  52.4]
450,189 
450,000 
d (　           ) 
486,594  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
458,967 		 100
[ 101.1]
453,973 
454,000 
e (　           ) 
383,755  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
445,023 		 100
[  99.8]
445,915 
446,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    448,000 円／㎡]  



神戸中央 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,334,775,545 
956,590,604 
12 
970,000 
1,664.77 
340,000 
2,533.82 
⑧開発法による価格 　　          378,184,941 円　　　　（　              432,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 -11　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
876 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  876.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
489.81 ㎡  2,533.82 ㎡  1,744.53 ㎡  789.29 ㎡  1,664.77 ㎡  ＲＣ・7F 1B
 (    25 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      55.9 ％）  （     289.2 ％）  （     199.1 ％）  （      90.1 ％）  （     65.70 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   39.0 ｍ

  22.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.3 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 970,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    970,000 円／㎡　　×　　     1,664.77 ㎡　　＝　　　　       1,614,826,900 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,614,826,900 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   340,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   353,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    353,600 円／㎡　　×　　　   2,533.82 ㎡　　＝　　　　         895,958,752 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より開発負担金は不要
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,614,826,900 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         193,779,228 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,089,737,980 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 80,741,345 円  (      5 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           73,466,550 円 
販売総額(2期) 80,741,345 円  (      5 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           69,421,408 円 
販売総額(3期) 1,453,344,210 円  (     90 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　        1,191,887,587 円 
収入合計 － － － － 1,334,775,545 円 
支出 建築工事費(1期) 268,787,626 円  (     30 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          251,585,218 円 
建築工事費(2期) 268,787,626 円  (     30 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          235,511,718 円 
建築工事費(3期) 358,383,501 円  (     40 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          293,910,309 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 96,889,614 円  (     50 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　           90,688,679 円 
販売管理費(2期) 96,889,614 円  (     50 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           84,894,680 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 956,590,604 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,334,775,545 円　　－　　　　　　          956,590,604 円　　＝　　　　　           378,184,941 円 

              432,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 神戸中央 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区山本通四丁目９７番１５
 1400000147914-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
神戸中央 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 -11 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章   TEL.
鑑定評価額 394,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区山本通４丁目９７番１５
｢山本通４－１４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 876  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

2:1		 共同住宅

ＲＣ7F1B		 中高層のマンション
が多い住宅地域
 北東5.3m市道 水道、ガス、下水 県庁前

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 県庁前駅北方

690m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層のマンションが多く、戸建住宅も混在する住宅地域である。マンション需要は根強く、地域的
にも人気地区であるため、当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              444,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域
である。需要者の中心は同一需給圏内でマンション分譲を行う不動産業者である。中高層のマンションが多い住宅地域
であり、マンション用地の需要は根強い。マンション素地の取引件数は少なく、画地規模、容積率、街路条件等様々で
あり、中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 分譲マンションのほか、賃貸マンション、一般住宅も混在する地域である。三宮への接近性が近いことにより、規模の
まとまった画地はマンション素地としての需要は強い。よって、比準価格を中心に、投資採算性から開発法による価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    522,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[101.0]		 100
[123.6]		 [100.0]
100		 450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の住宅地の需要は、都心に近く利便性
が高いため高く、安定的であるものの、利便
性、災害発生危険性の大小等によりかなり格
差がある。

地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡ３０８
Ｙ
-76		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
西5.5m、
二方路
１住居

(80,200)
b ＫＭ３０８
国
-9		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26.8m市道、
南西5.3m、
角地
２住居

(80,300)
c ＴＭ３０８
Ｙ
-50		 神戸市灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
d ＯＴ３０８
国
-19		 神戸市東灘区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6.2m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,173  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  88.4]
340,173 		 100
[  75.3]
451,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
452,000 
b (　           ) 
486,594  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
458,967 		 100
[ 102.2]
449,087 
449,000 
c (　           ) 
481,697  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,526 		 100
[ 114.6]
447,230 
447,000 
d (　           ) 
486,496  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
507,902 		 100
[ 112.7]
450,667 
451,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



神戸中央 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,321,014,973 
931,809,663 
12 
960,000 
1,664.77 
330,000 
2,533.82 
⑧開発法による価格 　　          389,205,310 円　　　　（　              444,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 -11　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
876 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  876.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
489.81 ㎡  2,533.82 ㎡  1,744.53 ㎡  789.29 ㎡  1,664.77 ㎡  ＲＣ・7F 1B
 (    25 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      55.9 ％）  （     289.2 ％）  （     199.1 ％）  （      90.1 ％）  （     65.70 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   39.0 ｍ

  22.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.3 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 960,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    960,000 円／㎡　　×　　     1,664.77 ㎡　　＝　　　　       1,598,179,200 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,598,179,200 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   343,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    343,200 円／㎡　　×　　　   2,533.82 ㎡　　＝　　　　         869,607,024 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱に基づき不要と判断した。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,598,179,200 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         191,781,504 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,061,388,528 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 79,908,960 円  (      5 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           72,709,163 円 
販売総額(2期) 79,908,960 円  (      5 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           68,705,724 円 
販売総額(3期) 1,438,361,280 円  (     90 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　        1,179,600,086 円 
収入合計 － － － － 1,321,014,973 円 
支出 建築工事費(1期) 260,882,107 円  (     30 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          244,185,652 円 
建築工事費(2期) 260,882,107 円  (     30 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          228,584,902 円 
建築工事費(3期) 347,842,810 円  (     40 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          285,265,888 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 95,890,752 円  (     50 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　           89,753,744 円 
販売管理費(2期) 95,890,752 円  (     50 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           84,019,477 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 931,809,663 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,321,014,973 円　　－　　　　　　          931,809,663 円　　＝　　　　　           389,205,310 円 

              444,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 神戸中央 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区山本通四丁目９７番１５
 1400000147914-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考