令和8年1月16日　提出 神戸中央 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -8 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保   TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区熊内橋通３丁目３３２番 ｢熊内橋通３－２－５｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パート等が混在する 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 阪急春日野道 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 　 交通 施設 阪急春日野道駅北西方 430m 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低層の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと 予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地域における地価は強含みに推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市の圏域のうち、阪急電鉄及び阪神電鉄の神戸本線並びにＪＲ東海道本線沿線に位置する住宅地域 である。主たる需要者は圏内居住者であり、圏外からの転入は少ない。低層の一般住宅を中心とする山手の住宅地域で あり、街路条件にやや難があるも、市街地に近く、利便性に優れることから、需給は強含みに推移している。標準的な 規模の画地で、土地価格３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、一般住宅を中心として、一部、アパート等も散見される住宅地域であるが、自己使用目的での 取引が支配的な市場環境にあり、事業採算性の観点から、有効な賃貸住宅を想定することが非現実的であったため、収 益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比 準価格を標準として、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    280,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の上昇気配や物価高など、市況の反転懸 念も存するが、足元の実需への影響は軽微で あり、中央区における地価は概ね堅調に推移 している。 山手に位置する既成住宅地であり、地域要因 も安定的に推移しており、顕著な変化は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％