令和8年1月13日　提出 神戸中央 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区熊内町８丁目５１番 ｢熊内町８－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄新神戸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 地下鉄新神戸駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並んだ高台に位置する住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。かなりの 傾斜地で需要は相対的に低いが、地価は周辺に比して割安感があるため、当面横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び阪神 間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。中央区全般の土地需要は底 堅いが、山裾の利便性の悪い地域の需要は弱い。土地約１００㎡、総額１，８００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神戸市中央区山手の住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどである。対象標準地は戸建住宅用に開発された住 宅地で、画地規模が小さく、公法上の規制から見ても、経済合理的な賃貸事業の想定が困難であるため、収益価格は試 算しなかった。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地の需要は、都心に近く利便性 が高いため高く、安定的であるものの、利便 性、災害発生危険性の大小等によりかなり格 差がある。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％