令和8年1月15日　提出 神戸北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -23 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区大沢町日西原字小屋かち２１０６番１ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所が 見られる県道沿いの 住宅地域 南西9m県道 水道 横山 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 横山駅南西方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの農家集落地域に存し、当面は現状を維持するが、長期的には過疎化が進行するものと予測される。地 価は弱含みで推移していると考えられる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市及びその周辺市町の市街化調整区域に存する住宅地域である。需要者は地縁性を有する農業 従事者などに限定され、外部からの転入はほとんど見込めない。過疎化の進行により需要は乏しく、不動産市況は低調 である。取引は少なく、また縁者や知人間によるものも多く、個別の事情が強いために取引の中心価格帯などの把握は 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は市街化調整区域に存し、貸家の新築を想定することは非現実的なので収益還元法は適用しなかった。類似の取 引は少なく、十分な取引事例を収集できなかったが、比準価格は一定の価格牽連性を有する売買事例をもとに適切に算 定されており、市場の実情を反映するものと思料する。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.2] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の一般住宅地の市況は総じて堅調に推移 しているが、従来からの農家集落地域などは 衰退傾向が継続している。 既存の集落地域に存し、地域要因に特別の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％