令和8年1月14日　提出 神戸北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -18 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　増井　亜希哉   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣１１１番 ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が散在する住宅地域 東4.7m市道 水道、下水 五社 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 五社駅西方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域で、周辺環境に特段の変化はなく今後も現状のまま推移するもの と思われる。交通利便性に劣る地域であり、地価は緩やかな下落から横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄沿線及びＪＲ福知山線沿いで、概ね神戸市とその隣接市を中心とする、市街化調整区域内の農家 住宅の多い住宅地の範囲と判定した。典型的需要者は地縁を有する居住者で、圏外からの転入者は極めて少なく、市場 参加者は限定的で需要は弱含みで推移している。市街化調整区域内の土地取引は少なく、その価格帯も様々であり、中 心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を中心とした住宅地域で、不動産取引は自己利用目的が中心で、賃貸不動産は少なく、適切な賃貸 事例の収集が困難であるため収益還元法は適用できない。比準価格は典型的需要者の特性に適合した価格で、規範性の ある事例を収集して求めており、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって比準価格に高い説得力がある ものと判断して、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [150.5] [100.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に景気は持ち直しも見られるが、北区 の人口は減少傾向にあり、郊外では、地価は 横這いから下落傾向にある。 農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地 域であり、地域要因に特段の変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％