令和8年1月16日　提出 神戸北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区鈴蘭台東町７丁目４番１１ ｢鈴蘭台東町７－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 鈴蘭台 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 鈴蘭台駅東方 950m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと 予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地域における地価は強含みに推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であると想定される 。傾斜の多い高台に低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、勾配の多い地勢で利便性にやや難があるものの、地価水準の 相対的割安感が強く、需給は強含みに推移している。取引の中心となる土地の価格帯は、標準的な規模の画地で１，５ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、低層の一般住宅を中心とする住宅団地であり、公法上の規制等により、経済合理性に適う賃貸 住宅を想定することが非現実的であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高 い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [137.6] [100.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の上昇気配や物価高など、市況の反転懸 念も存するが、足元の実需への影響は軽微で あり、北区における地価は概ね堅調に推移し ている。 低層住宅を中心とする住宅地であり、地域要 因も安定的に推移しており、顕著な変化は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％