令和8年1月16日　提出 神戸垂水 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -56 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区旭が丘１丁目２２４４番３１９外 ｢旭が丘１－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西5m市道、北東側道 水道、ガス、下水 垂水 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 垂水駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の高台に位置する既成住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。中古住宅の取引は限定的 で、地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線に広がる神戸市西部の住宅地域の範囲であり、需要者は市内居住者が 大半を占める。丘陵地の高台に位置して街路は狭小で高低差が多く、子育て世帯向けの教育・保育関連施設は概ね揃っ ているものの、地勢要因等から住宅需要は強くはなく限定的である。市場の中心となる価格帯は土地で１，１００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益還 元法の適用は断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のある事例を基礎に算定されており 、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [175.7] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を上回る高齢化・人口減少が進み、地 域間の二極化もみられる一方、取引・着工件 数は安定しており、市況は総じて堅調に推移 している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％