令和8年1月16日　提出 神戸垂水 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -49 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区塩屋町３丁目９４２番２４外 ｢塩屋町３－１２－２８｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 小中規模の一般住宅 を主体とする住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 塩屋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 塩屋駅北方 300m 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とする駅徒歩圏の住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩 圏にあるものの街路の状態にやや難がある。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域である。需要者は 神戸市内の居住者等が多く、外部からの転入者は比較的少ない。街路条件がやや劣るが、駅接近性に優ることから需要 は安定しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば１０００万円弱が中心的価 格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得 た。一方、周囲には賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるものの、画地規模等の条件により、経済合理的 な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅の建設を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実 勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [103.0] 100 [124.4] [100.0] 100 92,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減傾向にある。地価は全体 的に上昇傾向だが、利便性の劣る一部地域で は下落傾向で推移した。 駅から徒歩圏の住宅地域であるが、坂道が多 く街路条件が劣る。地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％