令和8年1月16日　提出 神戸垂水 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -46 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区塩屋町８丁目６００番３６ ｢塩屋町８－３－６｣ ②地積 　(㎡) 250   (         26)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南4.5m私道 水道、ガス、下水 塩屋 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 私道 交通 施設 塩屋駅北西方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅やアパート等が見られる住宅地域で、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。急な坂道の 中腹に位置して選好性に劣ることから需要は限られ、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内 の居住者等が多く、外部からの転入者は少ない。急な坂道の中腹に位置し、周辺街路も狭隘かつ起伏が激しいことから 需要はやや低調であり、地価はやや下落傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば１５００万円を割る程度 が中心的価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得 た。一方、周囲は戸建住宅が中心の住宅地域でアパート等の賃貸物件は少なく、経済合理的な賃貸経営が成り立つ収益 物件の建設を想定することが現実的でないため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [103.0] 100 [183.6] [103.0] 100 64,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減。不動産価格は概ね堅調 ではあるが利便性等により２極化の傾向もあ る。景気は、物価高、為替・金利の不安定感 からやや不透明。 急傾斜の坂道に接面する住宅地域で、地域要 因に特段の変動はないが、需要はやや低調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％