令和8年1月16日　提出 神戸垂水 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -29 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区塩屋町９丁目７９０番５ ｢塩屋町９－１７－４６｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 主体とする住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 塩屋 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 塩屋駅北方 800m 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧来からの既成住宅が多い地域であり、地域要因に格別の変動は無く、今後も当分の間現状を維持 していくもと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち、 神戸市内の居住者がほとんどを占める。旧来からの既成住宅地域で周辺の街路条件が一部劣るが、最寄駅徒歩圏にある ことから地価の下落幅は縮小傾向である。土地は５００万円～１，０００万円程度、新築建売住宅は３，０００万円程 度の需要が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域内にはアパート等の貸家も殆ど無く、また、対象標準地については画地規模などから賃貸経営上合理的な建物 の想定が困難なため収益価格を試算しなかった。近隣地域は自用目的の取引が殆どを占める住宅地域であり、対象標準 地の需要者が取引価格の意思決定基準とするであろう市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。なお、この価額は代表標準地から検討した価格との均衡も得ており妥当なものと判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [103.0] 100 [162.8] [100.0] 100 70,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減傾向であるが世帯数はほ ぼ横ばい。駅徒歩圏内の住宅地需要は強いが 、バス圏の住宅地については弱い住宅地もあ る。 最寄り駅から徒歩圏内であるが、幅員系統等 やや道路事情がやや劣る。物件としての値ご ろ感から地価下落幅は縮小しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％