令和8年1月16日　提出 神戸垂水 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -28 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区青山台１丁目１９番５ ｢青山台１－１９－５｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした高台の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 垂水 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 垂水駅北東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の区画整然とした古い住宅団地で、今後も安定した住環境を維持すると予測する。近隣幹線沿いにシニア向 け共同住宅の供給など、地域に活性化がみられ、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線に広がる神戸市西部の住宅地域の範囲であり、需要者は市内居住者 が大半を占める。大型商業施設や学校等の生活インフラは徒歩圏に揃うものの、高齢化の進行や傾斜地の移動負担から 需要者層は限定的である。他方、幹線沿いではシニア向け共同住宅建設や店舗進出が進み、地域に動意づきがみられ、 需給は概ね均衡している。市場の中心となる価格帯は土地で１，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い区画整然とした高台の住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが 中心であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は典型的な需要者 の取引実態の観点から、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よっ て、指定基準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　垂水（県） -25             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を上回る高齢化・人口減少が進み、地 域間の二極化もみられる一方、取引・着工件 数は安定しており、市況は総じて堅調に推移 している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ 0.0 ％