別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸垂水 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 -27 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区名谷町字奥之坊２０８８番１
 ②地積
　(㎡)		 565  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅と一般住宅
が見られる丘陵地の
住宅地域		 南5m市道、東側道 水道、下水 名谷

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 名谷駅南西方

3.6km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、旧来からの既成住宅が多い地域であり、地域要因に格別の変動は無く、今後も当分の間現状を維持
していくもと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線並びに市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市南西部の住宅地域。市街
地的形態形成するに至らない地域で、需要者は地縁者が中心となっており、圏域外からの転入者は少ない。バス圏の位
置し、また、丘陵地で街路条件も劣る集落地域で、需要は相対的に弱いエリアである。市場の中心となる価格帯は規模
等によってまちまちで総額は把握し難いが、土地は１㎡あたり４万円～５万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺には賃貸用不動産もみられるものの、近隣地域内には価格水準の形成を主導するような収益物件はな
く、収益目的の取引はほとんど見受けられない。当該地域は、居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が
中心となっていることから、本件は、市場の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、その他の標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸垂水 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[101.0]		 100
[136.2]		 [103.0]
100		 46,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 垂水区の人口は微減傾向であるが世帯数はほ
ぼ横ばい。駅徒歩圏内の住宅地需要は強いが
、バス圏の住宅地については弱い住宅地もあ
る。

地域内の地勢は起伏に富む丘陵地で、坂道が
多く、居住環境がやや劣る。このような地勢
が敬遠され地価はやや弱含み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＨ４０８
Ｙ
-52		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m未舗装
私道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ＯＪ４０８
国
-43		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3m私道、
南西3.4m、
二方路
１住居

(60,160)
c ＫＳ４０８
国
-13		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ＯＪ４０８
国
-88		 神戸市須磨区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4m道路、
南西8m、
準角地
２住居

(70,160)
e ＯＪ４０８
Ｙ
-50		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,740  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,396 		 100
[ 100.0]
44,396 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
45,700 
b (　           ) 
37,678  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
38,136 		 100
[  86.6]
44,037 
45,400 
c (　           ) 
30,537  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 103.0]
45,931 		 100
[ 102.5]
44,811 
46,200 
d (　           ) 
43,583  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.6]
47,066 		 100
[ 104.7]
44,953 
46,300 
e (　           ) 
45,809  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
57,261 		 100
[ 126.4]
45,301 
46,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -7.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



神戸垂水 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地域内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,121,376 
2,068,520 
8,052,856 
7,292,400 
760,456 		 （　0.9760）
742,205 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     19,030,897 円　　　　（　     33,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 320.00 ＬＳ2 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   565 ㎡     27.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ、２Ｆともに平均専有面積約５５㎡のファミリータイプ。建物規模は周辺の土地利用状況や需給動向を勘案して想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外部階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
320.00 
100.0 
320.00 
1,250 
400,000 		 1.0  400,000 
1.0  400,000 

 2～ 2		 住宅
320.00 
100.0 
320.00 
1,300 
416,000 		 1.0  416,000 
1.0  416,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
100.0 
640.00 

816,000 		 816,000 
816,000 
⑨年額支払賃料        816,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,792,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,792,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       518,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,849,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           816,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,752 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          816,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         263,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     48,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           456 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,121,376 円　　　　（　        17,914 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 354,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 414,720 円  　　　       10,368,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,068,520 円　（　　　　　　         3,661 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0650 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,292,400 円  
（　　　　　        12,907 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,121,376 円      
②総費用 2,068,520 円      
③純収益　①－② 8,052,856 円      
④建物等に帰属する純収益 7,292,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 760,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 742,205 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,030,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区名谷町字奥之坊２０８８番１
 1411000295963-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸垂水 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 -27 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区名谷町字奥之坊２０８８番１
 ②地積
　(㎡)		 565  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅と一般住宅
が見られる丘陵地の
住宅地域		 南5m市道、東側道 水道、下水 名谷

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 名谷駅南西方

3.6km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は集落色の残る、古くからの既成住宅地域であるが、宅地化が進展する等の地域要因の変動はほぼみら
れない。雑然とした住宅地域で、需要はやや弱含み傾向。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市西部のＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線並びに市営地下鉄西神・山手線沿線に存する戸建住宅地域であ
り、需要者は地縁者を中心にほぼ神戸市内の居住者で、圏域外からの需要はまれである。駅距離が遠くかつ経路に起伏
があり、道路状況も劣る旧来からの集落地域で、需要は相対的に弱いエリアである。需要の中心となる価格帯は、取引
の規模が多様なため総額は難しいが、土地は１㎡あたり４万円～５万円程度の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 画地の規模の観点から低層の共同住宅の建設が可能であるため収益価格の試算も行ったが、収益価格は低位に求められ
、同一需給圏内の土地価格は戸建住宅への需要を前提として形成されていると判断した。一方、比準価格の試算におい
ては、信頼性の高い豊富な事例が収集出来た。したがって、本件では、収益価格を参考にとどめ、比準価格を重視し、
類似標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸垂水 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[101.0]		 100
[136.2]		 [103.0]
100		 46,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 垂水区の人口は微減傾向が継続している。区
内で利便性の劣るエリアは、地価回復がやや
遅れている。


古くからの集落地域で、経路に起伏もあり、
需要はやや弱い。地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＨ４０８
Ｙ
-52		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m未舗装
私道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ＯＪ４０８
Ｙ
-65		 神戸市須磨区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ＨＹ４０８
国
-34		 神戸市須磨区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.2m市道
、北東6m、
南西6m、
三方路
１低専

(60,100)
d ＭＳ４０８
国
-1		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,740  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,396 		 100
[ 100.0]
44,396 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
45,700 
b (　     32,997) 
41,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,200 		 100
[  93.1]
44,253 
45,600 
c (　           ) 
43,299  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
41,650 		 100
[  93.1]
44,737 
46,100 
d (　           ) 
23,111  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  80.8]
40,861 		 100
[  91.8]
44,511 
45,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



神戸垂水 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地域内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,249,937 
2,100,742 
8,149,195 
7,416,000 
733,195 		 （　0.9760）
715,598 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     18,348,667 円　　　　（　     32,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 320.00 ＬＳ2 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   565 ㎡     27.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプ・平均専有面積５３㎡程度を想定。周辺環境に適合した想定で容積充足率は低位となった。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
320.00 
100.0 
320.00 
1,292 
413,440 		 1.0  413,440 
1.0  413,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
100.0 
640.00 

826,880 		 826,880 
826,880 
⑨年額支払賃料        826,880 円　×　12ヶ月　＝　       9,922,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,922,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       524,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,973,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           826,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,855 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          826,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         267,082 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    144,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,368 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,249,937 円　　　　（　        18,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,292 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 360,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 419,942 円  　　　       10,498,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,100,742 円　（　　　　　　         3,718 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0650 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,416,000 円  
（　　　　　        13,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,249,937 円      
②総費用 2,100,742 円      
③純収益　①－② 8,149,195 円      
④建物等に帰属する純収益 7,416,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 733,195 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 715,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,348,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区名谷町字奥之坊２０８８番１
 1411000295963-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考