別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸須磨 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 5-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 382,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区月見山本町１丁目９７番２
｢月見山本町１－９－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 店舗

ＲＣ3		 小売店舗、金融機関
が混在する駅に近い
商業地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 月見山

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 月見山駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や銀行、医院等が集積する近隣商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移
するものと予測する。なお、駅に近接する好立地にあり、底堅い実需が見込まれるため、地価は強含み。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    392,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市西部から明石市に存する商業地域である。需要者の
中心は、圏内に地縁を有する個人事業者もしくは事業法人であり、圏外からの需要は稀である。近隣居住者向けの小売
店舗や事業所が建ち並ぶ既成の商業地域であり、駅への接近性に優れ、商業集積度も相応にあることから需要は強含み
に推移している。需要者の業態や属性により、取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む一帯は、中低層の小売店舗や事業所が建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件用地としての需要
も見込まれる市場環境にあり、試算価格の調整に当たっては、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある
。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.4]		 [100.0]
100		 383,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    364,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 須磨区の人口は微減傾向にある。景気は緩や
かに回復しており、商業地の需要も回復傾向
で、地価は全体的に上昇で推移した。


地域要因に大きな変動はないが、駅への接近
性に優れるため、需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳ４０８
国
-4		 神戸市須磨区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.8m市道
、北西6.5m、
角地
近商

(100,300)
b ＴＨ４０８
国
-7		 神戸市須磨区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東28m市道、
西2.3m、角地
近商

(100,400)
c ＭＳ４０８
Ｙ
-58		 神戸市須磨区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
南西6.8m、
角地
近商

(100,300)
d ＨＹ４０８
国
-13		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m市道
、中間画地
近商

(100,400)
e ＯＪ４０８
国
-2		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    148,869) 
372,173  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
372,896 		 100
[  80.8]
461,505 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
462,000 
b (　           ) 
273,715  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
311,957 		 100
[  79.2]
393,885 
394,000 
c (　           ) 
187,070  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
249,743 		 100
[  64.0]
390,223 
390,000 
d (　           ) 
281,816  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,216 		 100
[  74.6]
394,391 
394,000 
e (　           ) 
267,321  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
284,407 		 100
[  73.0]
389,599 
390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    392,000 円／㎡]  



神戸須磨 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,619,017 
4,880,180 
18,738,837 
15,263,500 
3,475,337 		 （　0.9563）
3,323,465 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     85,217,051 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所併用住宅 215.00 Ｓ5 1,035.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   275 ㎡     16.8 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、１階店舗、２階事務所、その他住宅（各戸４５㎡程度）の建物を想定した。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 類似建物の標準的有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
3,360 
441,000 		 3.0  1,323,000 
3.0  1,323,000 

 2～ 2		 事務所
215.00 
80.0 
172.00 
2,430 
417,960 		 3.0  1,253,880 
3.0  1,253,880 

 3～ 3		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,869 
361,652 		 1.0  361,652 
2.0  723,304 

 4～ 5		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,890 
365,715 		 1.0  365,715 
2.0  731,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,035.00 
85.4 
883.75 

1,952,042 		 3,669,962 
4,763,044 
⑨年額支払賃料      1,952,042 円　×　12ヶ月　＝　      23,424,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     883.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,424,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,180,225 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,424,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,669,962 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,865 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,763,044 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,159,730 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           143 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,619,017 円　　　　（　        85,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,869 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 980,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 944,180 円  　　　       23,604,504　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      383,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,082,500 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,880,180 円　（　　　　　　        17,746 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   1,035.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,263,500 円  
（　　　　　        55,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,619,017 円      
②総費用 4,880,180 円      
③純収益　①－② 18,738,837 円      
④建物等に帰属する純収益 15,263,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,475,337 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,323,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,085 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,217,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区月見山本町一丁目９７番２
 1411000053700-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸須磨 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 5-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 381,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区月見山本町１丁目９７番２
｢月見山本町１－９－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 店舗

ＲＣ3		 小売店舗、金融機関
が混在する駅に近い
商業地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 月見山

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 月見山駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 山陽電鉄本線の月見山駅に近接した、小売店舗や金融機関等が混在する近隣商業地域であり、今後とも当面は現
状のまま推移するものと予測する。その利便性から、地価は、引き続き堅調に推移しているものと推測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね山陽電鉄本線、及び、ＪＲ山陽本線沿線で、神戸市、及び、周辺市町の商業地域である。需要者の
中心は、地縁性を有する地元業者や中小規模の事業法人等が多い。鉄道線の最寄り駅に近接した、主に近隣周辺の居住
者を対象とした小売店舗や金融機関等が集積する地域であり、需要は引き続き堅調である。尚、取引される土地の規模
等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、近隣周辺の居住者を対象とした近隣商業地域にあるが、自己利用目的での取引が多く、市場の実勢を反
映した比準価格の規範性は高い。また、周辺では賃貸物件も見られるが、地価に見合った賃料水準が形成されていると
は言えず、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.4]		 [100.0]
100		 383,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    364,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高継続に伴う景気への影響も懸念される
が、神戸市内の商業地需要は安定的で、須磨
区内の駅前商業地や路線商業地の地価は引き
続き堅調である。

鉄道線の駅に近接した利便性の高い近隣商業
地域であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向
で推移している。地域要因に特段の変動は見
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＹ４０８
国
-13		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m市道
、中間画地
近商

(100,400)
b ＳＳ３０８
国
-6		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東50m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c ＴＭ３０８
国
-27		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
１住居

(74,220)
d ＭＭ４０８
国
-9		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.7m市道、
中間画地
商業

(100,342)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
281,816  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,216 		 100
[  80.0]
367,770 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
368,000 
b (　           ) 
445,534  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,573 		 100
[ 117.4]
393,163 
393,000 
c (　           ) 
306,931  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
311,842 		 100
[  76.2]
409,241 
409,000 
d (　           ) 
253,393  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
267,330 		 100
[  68.7]
389,127 
389,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    390,000 円／㎡]  



神戸須磨 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,371,536 
4,635,321 
17,736,215 
14,391,300 
3,344,915 		 （　0.9563）
3,198,742 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     82,019,026 円　　　　（　    298,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所併用住宅 215.00 Ｓ5 1,035.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   275 ㎡     16.8 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は部分貸しの店舗・事務所、３～５階は共同住宅（ファミリ－タイプ：約４８㎡／戸×１２戸）を想定。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を基に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
3,177 
416,981 		 3.0  1,250,943 
2.0  833,962 

 2～ 2		 店舗・事務所
215.00 
80.0 
172.00 
2,300 
395,600 		 3.0  1,186,800 
2.0  791,200 

 3～ 4		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,807 
349,655 		 1.0  349,655 
2.0  699,310 

 5～ 5		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,824 
352,944 		 1.0  352,944 
2.0  705,888 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,035.00 
85.4 
883.75 

1,864,835 		 3,489,997 
3,729,670 
⑨年額支払賃料      1,864,835 円　×　12ヶ月　＝　      22,378,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     883.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,378,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,127,901 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,430,119 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,489,997 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,155 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,729,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         908,119 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           143 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,371,536 円　　　　（　        81,351 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,886 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,807 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 924,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 902,321 円  　　　       22,558,020　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      383,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,963,500 円  　　　　    231,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,635,321 円　（　　　　　　        16,856 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 231,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,035.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,391,300 円  
（　　　　　        52,332 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,371,536 円      
②総費用 4,635,321 円      
③純収益　①－② 17,736,215 円      
④建物等に帰属する純収益 14,391,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,344,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,198,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,632 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,019,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     298,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区月見山本町一丁目９７番２
 1411000053700-0000
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備考