別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸須磨 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 5-2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　尾﨑　潤   TEL.
鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 548,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区飛松町３丁目６番１
｢飛松町３－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 71  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東12m市道、南東側道 水道、ガス、下水 板宿

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 板宿駅北方

60m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は板宿駅前のアーケード商店街に存し、地域要因に特に大きな変動はなく、当面は現状で推移するもの
と予測する。需給関係から、今後地価は概ね安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神・山手線沿線で概ね神戸市・明石市の圏域に存す
る商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の中小規模資本の事業者が中心である。空き店舗や店舗の入れ替え
も見られ、小規模な小売店舗を中心とした駅前商業地の需要は認められる。取引件数は多くなく、取引される画地規模
などの土地の個別性も様々で、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場が成熟した商業地ではあるが、従来からの自己所有地を有効利用した賃貸物件が一般的である。新規に土地を
取得して賃貸用建物を建てるケースは少なく、収益性から意思決定する需要者が多いとはいえず、未だ自用目的の土地
取引が中心と考えられる。したがって、市場の実態をより反映している比準価格を重視し、賃貸収入に基づく収益価格
を関連づけて、指定基準地からの価格の動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　須磨（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    541,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復する中、須磨区各主要駅
周辺を中心とする商業地の需要は比較的堅調
に推移している。


空き店舗も一部見られるが、新規出店もあり
、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＫ４０８
Ｙ
-15		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
近商

(100,240)
b ＴＨ４０８
国
-7		 神戸市須磨区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東28m市道、
西2.3m、角地
近商

(100,400)
c ＳＳ３０８
国
-6		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東50m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d ＮＨ４０８
Ｙ
-38		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
e ＭＡ３０８
Ｙ
-64		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
282,452  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
297,140 		 100
[  54.9]
541,239 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
557,000 
b (　           ) 
273,715  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
311,957 		 100
[  59.8]
521,667 
537,000 
c (　           ) 
445,534  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,573 		 100
[  86.5]
533,610 
550,000 
d (　           ) 
348,122  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
382,934 		 100
[  70.6]
542,399 
559,000 
e (　           ) 
461,569  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
520,844 		 100
[  94.0]
554,089 
571,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



神戸須磨 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,562,692 
1,463,067 
5,099,625 
3,843,000 
1,256,625 		 （　0.9556）
1,200,831 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     30,020,775 円　　　　（　    423,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 56.88 ＲＣ4 215.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   71 ㎡      5.3 m x   13.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３・４階は事務所の各階１室のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
56.88 
78.0 
44.37 
4,934 
218,922 		 3.0  656,766 
3.0  656,766 

 2～ 2		 店舗
52.74 
85.0 
44.83 
2,900 
130,007 		 3.0  390,021 
3.0  390,021 

 3～ 3		 事務所
52.74 
85.0 
44.83 
2,200 
98,626 		 3.0  295,878 
3.0  295,878 

 4～ 4		 事務所
52.74 
85.0 
44.83 
2,200 
98,626 		 3.0  295,878 
3.0  295,878 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
215.10 
83.2 
178.86 

546,181 		 1,638,543 
1,638,543 
⑨年額支払賃料        546,181 円　×　12ヶ月　＝　       6,554,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,554,172 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       327,709 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,226,463 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,638,543 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,566 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,638,543 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         320,663 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,562,692 円　　　　（　        92,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,934 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 262,167 円  　　　        6,554,172　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      518,500 円  　　　　     61,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,463,067 円　（　　　　　　        20,607 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     215.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,843,000 円  
（　　　　　        54,127 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,562,692 円      
②総費用 1,463,067 円      
③純収益　①－② 5,099,625 円      
④建物等に帰属する純収益 3,843,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,256,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,200,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,913 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,020,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     423,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区飛松町三丁目６番１
 1411000059945-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神戸須磨 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 5-2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.
鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 548,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区飛松町３丁目６番１
｢飛松町３－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 71  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東12m市道、南東側道 水道、ガス、下水 板宿

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 板宿駅北方

60m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域で、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。板宿駅
至近で繁華性が高く利便性にも優れることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    564,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    433,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市及び周辺の商業地域。需要者は地縁を有する個人
事業者や中小法人が中心となる。板宿駅に近接するアーケード商店街として成熟した地域で区内でも随一の繁華性を有
していることから需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。土地は取引される規模がまちまちであるため中心的価格
帯の把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、同一需給圏内における代替性の強い取引事例を多数収集し、実
証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺には賃貸物件も見られるものの規範性のある賃貸事例等は少なく、これを基
礎に求めた収益価格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　須磨（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    541,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、物価上
昇等の影響により先行きはやや不透明である
。なお、須磨区の人口は減少傾向にある。


小売店舗、飲食店舗を主とするアーケード商
店街であり、地域要因に特に変動はないが稀
少性等により需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ４０８
Ｙ
-63		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m私道
、中間画地
近商

(100,252)
b ＴＨ４０８
国
-7		 神戸市須磨区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東28m市道、
西2.3m、角地
近商

(100,400)
c ＨＹ４０８
国
-13		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m市道
、中間画地
近商

(100,400)
d ＮＨ４０８
Ｙ
-38		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,586  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
284,683 		 100
[  52.1]
546,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
563,000 
b (　           ) 
273,715  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
311,957 		 100
[  55.2]
565,139 
582,000 
c (　           ) 
281,816  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,216 		 100
[  55.3]
532,036 
548,000 
d (　           ) 
348,122  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
382,934 		 100
[  65.9]
581,083 
599,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    564,000 円／㎡]  



神戸須磨 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,683,945 
1,483,389 
5,200,556 
3,912,300 
1,288,256 		 （　0.9556）
1,231,057 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     30,776,425 円　　　　（　    433,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 56.88 ＲＣ4 215.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   71 ㎡      5.3 m x   13.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階は店舗、３階～４階は事務所のそれぞれフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
56.88 
78.0 
44.37 
4,980 
220,963 		 5.0  1,104,815 
3.0  662,889 

 2～ 2		 店舗
52.74 
85.0 
44.83 
2,980 
133,593 		 5.0  667,965 
3.0  400,779 

 3～ 3		 事務所
52.74 
85.0 
44.83 
2,240 
100,419 		 5.0  502,095 
3.0  301,257 

 4～ 4		 事務所
52.74 
85.0 
44.83 
2,240 
100,419 		 5.0  502,095 
3.0  301,257 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
215.10 
83.2 
178.86 

555,394 		 2,776,970 
1,666,182 
⑨年額支払賃料        555,394 円　×　12ヶ月　＝　       6,664,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,664,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       333,236 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,331,492 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,776,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,381 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,666,182 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         326,072 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,683,945 円　　　　（　        94,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,257 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,400 円  　　　　     62,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 266,589 円  　　　        6,664,728　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      527,800 円  　　　　     62,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,483,389 円　（　　　　　　        20,893 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     215.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,912,300 円  
（　　　　　        55,103 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,683,945 円      
②総費用 1,483,389 円      
③純収益　①－② 5,200,556 円      
④建物等に帰属する純収益 3,912,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,288,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,231,057 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,339 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,776,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     433,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区飛松町三丁目６番１
 1411000059945-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考