令和8年1月16日　提出 神戸須磨 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -5 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区天神町３丁目１７番５ ｢天神町３－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 西3.8m市道 水道、ガス、下水 須磨寺 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．８ｍ 市道 交通 施設 須磨寺駅東方 300m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状で推移するものと予 測する。市場動向、地域要因との関係から地価は上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で概ね神戸市西部の普通住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内居 住者である。街路条件に劣るが交通接近性に優れた住宅地域であり、利便性は高い。周辺で分譲等による供給は限定さ れるため、希少性は高く、需要は堅調に推移している。本標準地と同規模の土地のみで１５００万円～２０００万円程 度、新築建売住宅は４０００万円～４５００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする地域にあり、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法は適用でき なかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場 実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、上記をもっ て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸須磨 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    260,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [143.9] [100.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価や金利の上昇への懸念は見られるが、区 内住宅地に対する需要は、利便性の高い地域 を中心として、概ね堅調に推移している。 中小規模一般住宅が多い住宅地域として、地 域要因に変動はないものの、地価は上昇傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％