別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神戸長田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸長田 5-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善   TEL.
鑑定評価額 82,800,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市長田区北町２丁目６２番
 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北東30m国道 水道、ガス、下水 高速長田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 高速長田駅近接

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ熟成した駅前の商業地域であり、当面は現状維持で推移するもの
と予測する。実需に基づく相応の取引が認められること等から地価は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市中西部の駅徒歩圏で、かつ幹線若しくは準幹線道路沿いの視認性が優れる商業地域であり、
需要者の中心は地縁的選好を有する事業者若しくは広域展開を図る事業者等である。背後地の発展及び熟成が進んでい
る中心部の店舗需要は、景気の回復傾向を受けて賃料負担力も安定に向かっている。需要の中心価格帯は取引自体に個
別性が強く把握することは困難だが、同程度の規模であれば８２００万円程度と目される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に対し収益価格が乖離したが、これは本来の収益性以上の地価形成がなされていることを背景としている。本
件標準地は駅近接の中高層店舗等が建ち並ぶ商業地域に位置し、需要者の多くは代替不動産の水準等を念頭に収益性に
対し先行的な土地取得コストを意識して市場参入していると判断し、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、
収益価格を比較考量の上、代替性がある取引事例を基とした比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸長田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    364,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 329,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 幹線道路沿いや駅前の商業地域を中心に、収
益物件やマンション用地に対する需要が旺盛
で、長田区商業地の地価は上昇傾向にある。


地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸長田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ３０８
国
-28		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
北東6m、角地
近商
角敷地等指定区域
(100,200)
b ＨＤ３０８
国
-21		 神戸市兵庫区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m市道、
中間画地
工業
地区計画等
角敷地等指定区域
(70,200)
c ＨＨ３０８
国
-4		 神戸市長田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東50m国道、
中間画地
近商

(100,400)
d ＳＳ３０８
国
-6		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東50m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e ＨＤ３０８
国
-19		 神戸市兵庫区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東30m市道、
南西6m、角地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
280,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
270,526 		 100
[  80.4]
336,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
336,000 
b (　           ) 
320,426  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
328,116 		 100
[  95.0]
345,385 
345,000 
c (　           ) 
387,072  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
399,458 		 100
[ 111.5]
358,258 
358,000 
d (　           ) 
445,534  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,573 		 100
[ 138.9]
332,306 
332,000 
e (　           ) 
259,761  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
286,942 		 100
[  86.4]
332,109 
332,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    341,000 円／㎡]  



神戸長田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,936,343 
5,716,368 
20,219,975 
17,472,000 
2,747,975 		 （　0.9547）
2,623,492 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     67,269,026 円　　　　（　    268,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸長田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   251 ㎡     20.0 m x   13.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２階以上は各階部分賃貸による約４０㎡のファミリータイプ住宅の建物を想定した。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
3,700 
414,400 		 3.0  1,243,200 
3.0  1,243,200 

 2～ 3		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,396 
285,124 		 1.0  285,124 
2.0  570,248 

 4～ 5		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,420 
287,980 		 1.0  287,980 
2.0  575,960 

 6～ 7		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,444 
290,836 		 1.0  290,836 
2.0  581,672 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
84.3 
826.00 

2,142,280 		 2,971,080 
4,698,960 
⑨年額支払賃料      2,142,280 円　×　12ヶ月　＝　      25,707,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     826.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,707,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,303,368 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,763,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,971,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,698,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,144,126 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,936,343 円　　　　（　       103,332 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,396 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸長田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,365,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,303,368 円  　　　       26,067,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,320,500 円  　　　　    273,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,716,368 円　（　　　　　　        22,774 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 273,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0606 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,472,000 円  
（　　　　　        69,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,936,343 円      
②総費用 5,716,368 円      
③純収益　①－② 20,219,975 円      
④建物等に帰属する純収益 17,472,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,747,975 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,623,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,452 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,269,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     268,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸長田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市長田区北町二丁目６２番
 1411000240358-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
神戸長田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸長田 5-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.
鑑定評価額 82,600,000 円  １㎡当たりの価格 329,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市長田区北町２丁目６２番
 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北東30m国道 水道、ガス、下水 高速長田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 高速長田駅近接

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗や店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域で、当面現状を維持するものと予測する。駅至近の好立地に位置
し、希少性等から地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線、地下鉄山手線及び神戸高速鉄道線等の各沿線で、小売店舗等を中心とする商業地域であ
る。需要者の中心は同一需給圏に地縁的選好性を有する中小の個人・法人事業者及びマンション業者等である。駅至近
の好立地に位置し、マンション素地等に対する引合いは強く、希少性等から地価は上昇傾向で推移している。商業地の
取引が少ない上、画地規模等も様々であり、売買の中心価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主に自用目的の取引が中心であり、賃貸においては低層階のみ店舗等が可能で、上層階は主として共同住宅利用であり
、純粋な商業ビルとしての収益性を発揮するに至っていない。したがって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を
反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸長田 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    364,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 329,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果もあって、景気は緩やかに回
復している。長田区の人口及び土地取引件数
は何れも減少傾向にある。


地域要因に特別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸長田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＤ３０８
Ｙ
-49		 神戸市長田区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m市
道、中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b ＨＤ３０８
Ｙ
-42		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c ＴＭ３０８
国
-27		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
１住居

(74,220)
d ＴＳ３０８
Ｙ
-42		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m市道、
南西3.5m、
二方路
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    282,167) 
352,709  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
371,050 		 100
[ 108.2]
342,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
343,000 
b (　           ) 
284,012  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
306,733 		 100
[  89.4]
343,102 
343,000 
c (　           ) 
306,931  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
311,842 		 100
[  93.2]
334,594 
335,000 
d (　           ) 
285,872  		 100
[ 100.0]		 [ 118.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.1]
372,167 		 100
[ 109.6]
339,568 
340,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    339,000 円／㎡]  



神戸長田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,398,934 
5,863,628 
20,535,306 
17,984,000 
2,551,306 		 （　0.9547）
2,435,732 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     62,454,667 円　　　　（　    249,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸長田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   251 ㎡     20.0 m x   13.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階以上は各階部分貸しによる約４０㎡の少数世帯向け住宅を想定。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
3,680 
412,160 		 3.0  1,236,480 
3.0  1,236,480 

 2～ 3		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,453 
291,907 		 1.0  291,907 
2.0  583,814 

 4～ 5		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,480 
295,120 		 1.0  295,120 
2.0  590,240 

 6～ 7		 住宅
140.00 
85.0 
119.00 
2,500 
297,500 		 1.0  297,500 
2.0  595,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
84.3 
826.00 

2,181,214 		 3,005,534 
4,774,588 
⑨年額支払賃料      2,181,214 円　×　12ヶ月　＝　      26,174,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     826.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,174,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,326,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,207,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,005,534 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,774,588 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,162,541 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,398,934 円　　　　（　       105,175 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,453 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸長田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,405,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,326,728 円  　　　       26,534,568　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,863,628 円　（　　　　　　        23,361 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0606 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,984,000 円  
（　　　　　        71,649 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,398,934 円      
②総費用 5,863,628 円      
③純収益　①－② 20,535,306 円      
④建物等に帰属する純収益 17,984,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,551,306 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,435,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,454,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     249,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸長田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市長田区北町二丁目６２番
 1411000240358-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考