別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
神戸長田 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸長田 -5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　秀樹   TEL.
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
｢大丸町１－１３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅の多い閑
静な住宅地域
 北西7.8m市道 水道、ガス、下水 神鉄長田

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　７．８
ｍ市道		 交通

施設		 神鉄長田駅南方

760m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 山麓線以南、山陽電鉄線以北の中規模一般住宅の多い住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は安
定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸高速鉄道線、市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する
住宅地域。需要者は近隣の地縁者をはじめとする神戸市内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。金融政策の
変化が予想されるが、駅から徒歩圏内の立地にあって需要は安定的に推移している。土地の中心的価格帯は、標準地と
同規模であれば２２００万円程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引が中心的であり、環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例に基づき実証的な比準価格を試算
し得た。一方、周辺にはマンション、ハイツ等も散見されるが戸建住宅中心の地域内に存するため賃貸事例も少なく、
収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準
地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸長田 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[151.4]		 [100.0]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果もあって、景気は緩やかに回
復している。長田区の人口及び土地取引件数
は何れも減少傾向にある。


中規模一般住宅の多い住宅地域であり、周辺
環境に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸長田 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＤ３０８
Ｙ
-45		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
b ＨＤ３０８
Ｙ
-54		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.5m私道
、西15m、
二方路
１住居

(70,200)
c ＨＤ３０８
国
-12		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
d ＨＤ３０８
国
-31		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e ＨＤ３０８
国
-11		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m市
道、中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,345  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
113,655 		 100
[ 102.5]
110,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
95,827  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
104,300 		 100
[  93.9]
111,076 
111,000 
c (　           ) 
96,133  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,056 		 100
[  86.6]
113,229 
113,000 
d (　           ) 
111,321  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
116,261 		 100
[ 102.9]
112,984 
113,000 
e (　           ) 
48,019  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  60.0]		 100
[  65.3]
121,579 		 100
[ 108.0]
112,573 
113,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -34.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



神戸長田 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,846,812 
1,463,812 
5,383,000 
4,706,260 
676,740 		 （　0.9556）
646,693 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     16,167,325 円　　　　（　     83,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸長田 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   194 ㎡     14.5 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要を考慮して、各階部分賃貸による約４９㎡（２階基準階２ＤＫ）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率等を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,930 
180,455 		 1.0  180,455 
2.0  360,910 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,957 
193,743 		 1.0  193,743 
2.0  387,486 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

567,941 		 567,941 
1,135,882 
⑨年額支払賃料        567,941 円　×　12ヶ月　＝　       6,815,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,815,292 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       340,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,474,527 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           567,941 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,135,882 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         366,890 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,846,812 円　　　　（　        35,293 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,957 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸長田 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,800 円  　　　　     78,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 272,612 円  　　　        6,815,292　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      668,900 円  　　　　     78,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,463,812 円　（　　　　　　         7,545 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,706,260 円  
（　　　　　        24,259 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,846,812 円      
②総費用 1,463,812 円      
③純収益　①－② 5,383,000 円      
④建物等に帰属する純収益 4,706,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 676,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 646,693 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,333 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,167,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸長田 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市長田区大丸町一丁目１６番３
 1411000255820-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神戸長田 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸長田 -5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太   TEL.
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
｢大丸町１－１３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅の多い閑
静な住宅地域
 北西7.8m市道 水道、ガス、下水 神鉄長田

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北７．８ｍ
市道		 交通

施設		 神鉄長田駅南方

760m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。地縁者を中心に一定の需要がみられるため、地価は
ゆるやかな上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は区内中部の住宅地域である。需要者の中心は区内居住者等である。熟成された住宅地で、一定の需
要がみられ、地価は緩やかな上昇で推移する。土地は２２００万円程度（２００㎡程度）が需要の中心となり、新築戸
建物件については４０００万円前後が需要の中心と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は複数の規範性の高い取引事例より求めた。収益価格についての手順は適切であるが、試算の各段階に想定要
因を含んでいる点に留意が必要である。対象地は居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引は自用の取引が中心で
、取引参加者は比準価格を中心に意思決定すると考えられる。よって収益価格を参考として比準価格を採用し、代表標
準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸長田 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[151.4]		 [100.0]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長田区全域では人口は減少傾向にある。区中
部及び南部では住宅需要は堅調で、区全体の
住宅地価は上昇している。


区内中部に位置する住宅地。地域要因に特段
の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸長田 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＤ３０８
国
-31		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
b ＨＤ３０８
国
-12		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
c ＳＳ３０８
国
-15		 神戸市長田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
南西4m、
準角地
１住居
地区計画等
(80,160)
d ＨＨ３０８
Ｙ
-34		 神戸市長田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m私道
、中間画地
１中専

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,321  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
116,261 		 100
[ 101.0]
115,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
96,133  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,056 		 100
[  89.3]
109,805 
110,000 
c (　           ) 
130,509  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
128,735 		 100
[ 116.2]
110,787 
111,000 
d (　           ) 
69,322  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
93,698 		 100
[  85.7]
109,333 
109,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    112,000 円／㎡]  



神戸長田 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,852,719 
1,464,147 
5,388,572 
4,706,260 
682,312 		 （　0.9556）
652,017 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     16,300,425 円　　　　（　     84,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸長田 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   194 ㎡     14.5 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要等を考慮して、少数世帯向けタイプ（基準階約４９㎡）で各階部分賃貸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,931 
180,549 		 1.0  180,549 
2.0  361,098 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,959 
193,941 		 1.0  193,941 
2.0  387,882 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

568,431 		 568,431 
1,136,862 
⑨年額支払賃料        568,431 円　×　12ヶ月　＝　       6,821,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,821,172 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       341,059 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,480,113 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           568,431 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,136,862 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         367,206 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,852,719 円　　　　（　        35,323 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,072 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,959 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸長田 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,800 円  　　　　     78,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 272,847 円  　　　        6,821,172　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      668,900 円  　　　　     78,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,464,147 円　（　　　　　　         7,547 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,706,260 円  
（　　　　　        24,259 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,852,719 円      
②総費用 1,464,147 円      
③純収益　①－② 5,388,572 円      
④建物等に帰属する純収益 4,706,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 682,312 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 652,017 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,361 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,300,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸長田 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市長田区大丸町一丁目１６番３
 1411000255820-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考