別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神戸兵庫 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸兵庫 5-6 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.
鑑定評価額 80,300,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市兵庫区御崎本町３丁目３番１
｢御崎本町３－３－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 370  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(80,300)
台形
2.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗兼共同住宅やコ
ンビニ等が見られる
商業地域		 北東27m市道、南側道 水道、ガス、下水 地下鉄和田岬

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市景観形成地域 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 地下鉄和田岬駅北西方

500m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域であり、当面は現況を維持していくものと予測する。
地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    221,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね兵庫区及び周辺区の圏域に存する商業地域である。需要者は神戸市などを主たる活動拠点とす
る事業法人や不動産開発業者などが中心である。事業用地としての需要は低調だが、マンション用地としての需要が堅
調なことから市況は安定的に推移している。地域は画地規模が様々であることから、取引の中心となる価格帯などは見
出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の性格を有する実際の売買事例をもとに算定されており、市場の実勢を反映した実証的なものと考えら
れる。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、想定の如何によってはぶれが生じやすく、理論値的な感は否めない。
したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価
額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸兵庫 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    428,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[215.3]		 [103.0]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の上向きに伴い兵庫区の商業地の市況は
堅調に推移しているが、海外情勢の動向など
先行き不安もあり、今後の動向は予断を許さ
ない。

幹線道路沿いの商業地域だが、マンション需
要が支え、事業用地として需要は弱まりつつ
ある。その他の地域要因に特別の変化は認め
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +90.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸兵庫 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ３０８
国
-20		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東27m市道、
南西5.6m、
二方路
２住居

(80,300)
b ＨＤ３０８
国
-19		 神戸市兵庫区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東30m市道、
南西6m、角地
近商

(100,400)
c ＵＧ３０８
国
-28		 神戸市兵庫区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東30m市道、
西8.6m、角地
準工

(80,300)
d ＯＴ３０８
国
-7		 神戸市兵庫区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準工

(70,300)
e ＵＧ３０８
国
-27		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m市道、
中間画地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,455  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
222,944 		 100
[ 104.0]
214,369 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
221,000 
b (　           ) 
259,761  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
286,942 		 100
[ 129.8]
221,065 
228,000 
c (　           ) 
325,696  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
312,427 		 100
[ 140.4]
222,526 
229,000 
d (　           ) 
242,081  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
252,975 		 100
[ 119.2]
212,227 
219,000 
e (　           ) 
287,008  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
324,000 		 100
[ 150.3]
215,569 
222,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    221,000 円／㎡]  



神戸兵庫 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,316,688 
5,327,416 
17,989,272 
15,886,500 
2,102,772 		 （　0.9563）
2,010,881 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     51,561,051 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸兵庫 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ6 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   300 ％   300 ％   370 ㎡     31.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（部分貸し）、２～６Ｆ共同住宅（ファミリータイプ平均専有面積約４８㎡）を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 ＥＶ、エントランスなどを設定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
90.0 
144.00 
2,900 
417,600 		 3.0  1,252,800 
2.0  835,200 

 2～ 6		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,133 
307,152 		 1.0  307,152 
1.0  307,152 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
90.0 
864.00 

1,953,360 		 2,788,560 
2,370,960 
⑨年額支払賃料      1,953,360 円　×　12ヶ月　＝　      23,440,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     864.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         468,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,440,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         468,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,195,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,712,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,788,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,370,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         577,293 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,316,688 円　　　　（　        63,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,133 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸兵庫 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,275,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,195,416 円  　　　       23,908,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,167,500 円  　　　　    255,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       255,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       255,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,327,416 円　（　　　　　　        14,398 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 255,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 253,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,886,500 円  
（　　　　　        42,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,316,688 円      
②総費用 5,327,416 円      
③純収益　①－② 17,989,272 円      
④建物等に帰属する純収益 15,886,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,102,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,010,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,435 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,561,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸兵庫 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市兵庫区御崎本町三丁目３番１
 1400000216998-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
神戸兵庫 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸兵庫 5-6 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂   TEL.
鑑定評価額 80,700,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市兵庫区御崎本町３丁目３番１
｢御崎本町３－３－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 370  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(80,300)
台形
2.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗兼共同住宅やコ
ンビニ等が見られる
商業地域		 北東27m市道、南側道 水道、ガス、下水 地下鉄和田岬

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 兵庫運河周辺都市景観形成地
域		 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 地下鉄和田岬駅北西方

500m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗付マンション等が多い商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価は上昇
傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄海岸線、ＪＲ線等の各沿線で、概ね神戸市兵庫区南部を範囲とする商業地域等である。需要者
は圏内の中小規模法人及び不動産業者等が多い。駅から徒歩圏にあり、また多様な土地利用が可能であることから需要
は堅調である。用途や画地規模等により価格のばらつきが大きく、中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的のほか、一部収益目的の取引もみられる環境にある。需要者は取引価格及び市場動向に留意しつつ、不動産へ
の投資採算性にも着目して意思決定する傾向にある。市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格
を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸兵庫 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    428,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[214.1]		 [103.0]
100		 218,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 兵庫県の景気は一部に弱めの動きがみられる
ものの、緩やかに回復している。今後は新政
権による経済政策の進展が期待される。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +89.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸兵庫 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＤ３０８
国
-19		 神戸市兵庫区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東30m市道、
南西6m、角地
近商

(100,400)
b ＵＧ３０８
国
-28		 神戸市兵庫区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東30m市道、
西8.6m、角地
準工

(80,300)
c ＴＭ３０８
国
-14		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
南2m、角地
商業

(100,400)
d ＴＭ３０８
国
-13		 神戸市兵庫区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,761  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
286,942 		 100
[ 135.2]
212,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
325,696  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
312,427 		 100
[ 140.4]
222,526 
229,000 
c (　           ) 
133,115  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.0]
158,777 		 100
[  72.6]
218,701 
225,000 
d (　           ) 
258,312  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
264,511 		 100
[ 121.9]
216,990 
223,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    224,000 円／㎡]  



神戸兵庫 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,512,624 
5,363,955 
18,148,669 
16,011,100 
2,137,569 		 （　0.9563）
2,044,157 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     52,414,282 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸兵庫 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 ＲＣ6 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   300 ％   300 ％   370 ㎡     31.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：部分賃し店舗、２～６階：平均専有面積４８㎡、ファミリー向け住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率等を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
85.0 
136.00 
2,932 
398,752 		 2.0  797,504 
3.0  1,196,256 

 2～ 6		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,172 
312,768 		 1.0  312,768 
1.0  312,768 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
89.2 
856.00 

1,962,592 		 2,361,344 
2,760,096 
⑨年額支払賃料      1,962,592 円　×　12ヶ月　＝　      23,551,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     856.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         468,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,551,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         468,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,200,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,818,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,361,344 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,433 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,760,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         672,042 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,512,624 円　　　　（　        63,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,172 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸兵庫 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,285,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,200,955 円  　　　       24,019,104　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,184,500 円  　　　　    257,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,363,955 円　（　　　　　　        14,497 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 257,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,011,100 円  
（　　　　　        43,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,512,624 円      
②総費用 5,363,955 円      
③純収益　①－② 18,148,669 円      
④建物等に帰属する純収益 16,011,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,137,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,044,157 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,414,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸兵庫 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市兵庫区御崎本町三丁目３番１
 1400000216998-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考