令和8年1月13日　提出 神戸兵庫 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -14 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区塚本通８丁目１番２０ ｢塚本通８－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） (70,300) 1:4 住宅 Ｓ4 中小規模住宅、店舗 等が混在する住宅地 域 北西7.6m市道 水道、ガス、下水 兵庫 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．６ｍ 市道 交通 施設 兵庫駅北西方 400m 法令 規制 ２住居 (70,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、将来的にも現状と大差なく推移するものと予測する。地価は上昇 基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    266,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、神戸高速鉄道線等の各沿線のうち、神戸市兵庫区を範囲とする住宅地域等である。需要者 は圏内の居住者等が大半を占める。複数の駅を利用することでき、また都心部との接続性が良いことから需要は堅調で ある。土地は標準地と同規模であれば２，０００万円台前半が中心的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さい等により、賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であることから収益還元法は適用しなか った。自用目的の取引が中心であり、これらの事例から求められた比準価格は市場の実態を表している。この比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    218,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [ 85.2] [100.0] 100 265,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    255,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市全体の人口が減少しているなか、兵庫 区においては微増傾向にあり、堅調な住宅需 要を牽引している。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％