令和8年1月15日　提出 神戸兵庫 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -7 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区須佐野通３丁目１番２０外 ｢須佐野通３－１－７｣ ②地積 　(㎡) 153   (         13)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか併用 住宅等も見られる住 宅地域 南5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 兵庫 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 兵庫運河周辺都市景観形成地 域 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 兵庫駅南東方 500m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅の他、併用住宅等も見られる住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られず、今後も現状を維持 するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は神戸高速鉄道、ＪＲ山陽本線及び神戸市営地下鉄海岸線の沿線で、概ね兵庫区及び隣接する長田区中南 部の圏域を中心とする住宅地域である。需要者は地縁的選好性が強く、市外からの転入は少ない。国道以南の既成住宅 地域であり、地勢が平坦で、生活利便性に優れるため、需要は概ね堅調に推移している。土地は１４０㎡程度で２，９ ００万円～３，０００万円が取引の中心価格帯であるが、細分化される傾向もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺地域では戸建住宅のほか、アパート等の共同住宅も見られるが、事業採算性の観点から共同住宅を想定すること が現実的ではないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であり、需要者は代替不 動産の取引価格水準や市場の動向を重視して取引を行うものと思料される。したがって、本件では、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸兵庫 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    218,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [104.0] 100 211,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口は微増傾向にある。需要は山手 地域を除き、総じて堅調である。 地域要因に大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％