令和8年1月15日　提出 神戸灘 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -18 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　明井　英雄   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区城の下通２丁目８３３番８７ ｢城の下通２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 王子公園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 王子公園駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の戸建住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因の変動はみられない。最寄り駅 からの経路に傾斜がある住宅地域であるが、相対的な割安感から地価は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線及びＪＲ東海道本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者 は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする個人が中心である。傾斜のある地勢で街路の状態も劣るため に需要は弱いが、阪急及びＪＲ沿線の平坦地との比較における割安感から地価は安定的に推移している。市場の中心と なる価格帯は規模によりまちまちであるが、土地は１㎡あたり２０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸用共同住宅も見受けられるものの、対象地域は戸建住宅を主体とする第１種低層住居専用地域内の住宅地 域であり、賃貸用共同住宅の建築を想定することは事業採算性の観点から現実妥当性を欠くため、収益価格は求めるこ とができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性 を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 65.8] [100.0] 100 201,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 灘区においては住宅地の供給が限られている 一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る一 部地域を除いて上昇傾向が継続している。 戸建住宅及び共同住宅が建ち並ぶ成熟した住 宅地域であり、地域要因の変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％